那么2023年会回暖吗？什么时候回暖？
佛山、东莞、南京等同二线城市全面取消限购，
长沙也会取消限购吗？房价会涨吗？购房利率会跌吗？
其实这篇文章在过年就写好了，一直没发头条，
想想去年，老王也是在过年时刻，
几乎全准预测2022年的楼市，2022，在长沙怎么买房？
那么2023年的房产形势会是怎样的？
老王给出长沙楼市八个预测，其中已经有三大预测已经兑现；
等待2023年的再次验证！
（这是一篇万字深度剖析干货文章，大家一定耐心看完）
欲当经济增速王者，
响应国家号召，必提房地产支柱地位
当我们还对个人明年的目标犹犹豫豫时候，我们长沙已经给出了奋斗目标。2023年的经济增速7%，目前是唯一和郑州敢提出这个高度的两个城市。
（重要城市2023年经济目标 | 来源：各政府工作报告）
这就是我们敢为人先的湖湘精神，为长沙点赞！
过去三年，受黑天鹅事件影响，我们国家付出了非常大的代价，经济萧条，大多家庭也在负重前行。
现在放开了，所以2023年，国家干脆利落就一个字“抓经济”！
“敢为人先”，长沙又是一个最讲zz的城市，所以2023年的一个核心，那就一定是全力拼经济。
“投资、消费、出口”历来是抓经济的三把斧。
长沙不靠江、不沿海，进出口其实跟沿海城市根本不能比，但是借助刚成为国家自贸区的东风，这几年也算是风生水起，去年的进出口增长14%；
那么社消呢，长沙人吃喝玩乐从来不闲着，不爱存钱，不过在现实面前，也不得不低下高傲的头颅。
我长沙银行的朋友跟我大概透露，长沙的存款数字是5786亿（人均6万），2022年比往年多存了700多亿（人均7000块）
老王是严重拉了大家的后腿啊...
但是长沙的社消跟超级和强一线城市是完全不能比的，而且在2023年一切不明朗的情况下，大家还是不敢乱花钱。
那长沙核心的王牌就是抓投资和规模工业增长（也就抓产业）了。
投资的核心引擎是什么呢？其实一直以来，大家对房地产都有很深的误解，认为房地产就是泡沫经济，就是收割大家的韭菜；
其实房地产为什么会国家屡次提到是国家的支柱产业，就是房地产的本质之一是金融密集型产业，更是核心实体制造业。
我们每天上班坐的地铁、逛的商场、小孩上的学校，哪怕开车经过的道路都有房地产一份功劳；
君不见，每次土拍都有一些拍地附加条件，配建9年制学校，必须带不少于多少面积的商业，有些还必须修路、建公园、引进世界500强企业等；
要开发商来投资负责城市更新，带动投资，比如省府红星、新开铺、观沙岭等核心更新片区；
要开发商来投资产业，比如主打产业的梅二；
要开发商来投资稀缺地段，比如滨江，河东河西一线沿岸，比如中海、绿城、旭辉滨江；
要开发商来拓荒开新，比如大王山、大泽湖、高铁南站与西站...
房地产投资每减少10%，就将拖累至少1个点的gdp增长，去年全国的房地产投资同比下跌10%，拖累了中国gdp至少一个点的增长。
2022年，长沙完成房地产开发投资2237亿元，占到全社会固定资产投资20%以上。
所以能稳居gdp 全国top 15，在去年这么艰难的环境还能保持4%以上的增长，房地产还是功不可没的。
要完成2023年经济增长7%的目标，长沙2023年必然更重视房地产；
再有，2023年国家要大力发展房地产，这对产业布局是工程机械的长沙是绝对的利好，我想这也是长沙能提出全国最高增速目标的底气。
上升到更细节的预测，老王判断：
1、长沙2023年更多低地房比（如会展、东山湾、大王山）或高房地价差（如洋湖、市府北、梅二），高楼面价高地价（如开福区的一线江景如s10与s1,南城的一线江岸南湖2号地块）的地会拿出了来拍；
2、破除之前刚需楼盘房地价差7000，改善楼盘10000的规定，而是竞品质为核心，你品质好，可以房地价差20000都行；
2、不限价地比例会更加扩大，可能占到6成以上（往年都低于5成）；
3、拿地门槛降低，尤其对于绿档优质房企，能带来各类资源（比如金茂、华润）的各类房企更是敬为上宾。
总的一句：就是给优质房企打鸡血，让他们有恋爱激情，有结婚冲动，带着厚厚的红包来长沙迎娶新娘（拿地、开发投资）。
刚刚写到了这里，2023年湘江新区推出计划嫁出去86个美丽的姑娘了，约6032亩！天心区已经发布供地计划了，真的是太神了。
适时出楼市“创新新政”
2023长沙人才新政呼之欲出
写完第一节，惊人发现超过2000字了，这样写下去，通篇没得2万字了不得难，2022年的预测，就有人说写的太长了。那么下面几个预测就简短写吧。
最近2个月，粉丝问老王最多的就是长沙会不会取消限购，老王个人则觉得，相比较楼市新政，人才新政 楼市的捆绑更为迫切。
为什么这么说呢？
因为长沙的楼市基本面目前算是全国最好的：2022成交量全国核心城市第二，2022年的整体去化率高居全国第四，甚至还高于2020年和2021年；然后出清周期13个月，相比郑州、武汉动不动30个月以上的库存，实在不太紧迫。
长沙最急的不是楼市松绑，而是缺人！@老王策房，老王认为原因如下：
1、长沙人口目标没达到预期：2020年41万，2021年17万，2022则预估大概率低于15万，连续2年人口引入量断崖式的下跌。
2021年颁布的长沙的2035年远景规划原目标人口1500万，预示着未来每年必须增加30万以上，2022年12月，人口目标改为1400万，但依然需要26万 的年人口引入，压力山大；
2、2022年中国人口近60年来首次负增长，未来抢人越来越难；
3、人口规模是长沙创建国家中心城市的重要筹码；
4、房地产短期靠金融，中期靠土地，长期靠人口；长沙全国供应量全国第三的土地供应需要人口来买单；
5、承接产业需要高素质的年轻人才；
6、同级别城市在抢人上出了大量新政，如南京、佛山、东莞全面取消限购，更有东莞100万红包，包机全国抢人的热搜。长沙你不抢，兄弟城市就抢走了。
（长沙2025年远景人口规划2021年版本 | 2022年已调规为1400万人）
上升到更细节的预测，老王判断：
1、长沙预测在春节或者就是某个重要节日出新政：这是老王根据2017年来首次出政策的一个规律，就是一定重大节日出政策，因为长沙是个浪漫的城市，2017年的520新政让老王20来个地州市的客户失去来长沙买房的资格，老王那个时候大腿都拍断了。然后去年生二胎送房票的政策也是在七夕晚上送的大礼。
2、长沙大概率放松落户即可买房的条件：以前落户还要等2年买房实在有点苛刻，好比扯了结婚证却不能同居的既视感，如果落户即可买房，还是有蛮多人会选择长沙的。
3、长沙大概率出长沙特色的楼市新政：去年的以租换房票的妙招，一石九鸟，让全国膜拜，以长沙领导班子的个性，绝对不可能简单复制东莞、佛山，一定是出奇制胜；
4、长沙大概率会出“新人才新政”：大家还记得2017年的长沙人才新政22条吗，无论是本科生、研究生、博士生都有购房补贴，今年预测为了抢人大战，只要落户并买房，在购房补贴有政策很有可能；
5、长沙大概率分级出新政：以老王参与过政策制定和近几年新政的判断，大概率按刚需、改善、豪宅来出新政，你们想想早几年精装刚需、改善、豪宅各有标准，房地价差刚需、改善、豪宅各有标准，限价也各有标准，甚至连利润率都分级，刚需不超过5%，改善不超过8%，豪宅不超过10%。
再结合目前的供应结构，2022年大概率在200平以上的住宅产品（大平层、叠墅、洋房）放松限购条件。
6、长沙大概率分版块出新政：可以排除的是，星沙大概率不会出新政，理由是历年来内五区、内六区的均价增长为核心指标，星沙没有统计在内；可以有依据的是哪里吸引外地人口为主，而且存量和供应大，哪里就该限购松绑。
老王预估湘江新区是放松限购的核心区域，主要分布在定位海归小镇的大泽湖，tod之城高铁西；然后第二个核心区域就是南部长株潭融城区域和会展版块，比如大王山、东山湾、暮云、会展。
7、长沙大概率针对存量房再出新政：核心表现在限售层面，去年把限售条件从网签6年改为4年，效果不错，今年如果改为3年或者2年，将继续释放大量的购买人群，还有就是带押过户，认房不认贷，降低二套房首付比例也许都会出现。
降购房成本，提购房信心
2023长沙购房利率大概率破4
现在央妈对于城市也进行精准化政策对待，比如去年7月针对房价环比还有同比都下降的城市实现购房利率破4，一直到12月31日才恢复，长沙不符合条件，没有降。
然后就在这个1月初，央妈再次出了降利率政策，同样是针对房价环比还有同比都下降的城市，长沙再次无缘。
所以这种精准化的政策，预测在2023年央妈会再次搬出来，只有普惠性的政策，长沙能雨露均沾。
（国内2022年m2m1以及社融表现 | 数据来源：央行）
以老王的宏观分析能力，考虑到目前m1m2的剪刀差不断增大，近几个月的货币乘数和社融，cpi与ppi表现，再结合早几天央妈说出2023年要继续活用货币工具箱，降准降息都可行的发言透露信号，预测2023年与2022年基本一致，保持2次的降准（4月与10月），3次的降息（1月，5月，8月）。
这样看，2023年长沙破4的购房利率甚至接近公积金的利率可能性大。
本地老口子新上场与城市改善群体共舞内五区均价涨10%，或破1.6万
要说大家最关注问题排第一的，肯定是房价，因为这关乎大家的钱袋子。但是这个问题的答案很残忍，2023年的新房价格一定是涨的，老王根据数据给出这么几个理由：
1、产品供应结构发生了变化：早6.7年市面上90%是高层，可如今大平层横行，现在长沙内五区每卖5套房就有1套是大平层，
预测2023年的内五区大平层供应超过25%接近30%，另外其他改善产品如洋房、小高、叠墅、四代住宅也比例逐年增大。
（内五区大平层2022年成交占比 | 制表与数据来源：湘江好房汇）
还有就是高价格楼盘加量入市，2022年价格上2万的楼盘低于10个，到了2023年老王预计会有15个以上在售（绿城凤起旁的伍昌、中海；市府的江山境与5#6#组团、18#19#组团；北辰A2,华润润府、青熙中心、开福s1与s10、南湖2号地），1.5平以上楼盘也降数量翻倍到35个。
（2022年9月23年在售新房价格分布 |来源：安居客）
（近4年长沙面积段价格走势图 | 来源：克尔瑞）
2、针对购房人群发生了变化：在长沙买房的无非新长沙城市就业人群、城市再改人群、城市终改人群、城市旧改人群、返湘回流人群、产业客群、纯投资人群。2023年@老王策房，老王预测新房的产品供应点偏重人群就是城市再改人群（换房）与城市旧改人群（城市更新）、产业客群。这些人的购买力是远大于小刚需的。
3、购房者购买目的发生了变化：早10年是刚需6，改善2，投资2；目前内五区已经是改善的天下了。刚需已经被逼退到买城区（福元路商圈与世纪城）与次新区的二手次新房（金星北商圈），远郊新房。
4、新房的楼面价发生了变化：楼面价和房价就是面粉与面包的关系，2022年上半年内六区的楼面价为4231元每平，同比2022上涨205元；下半年4068元每平，同比2022上涨645元。
（2022 年长沙内六区近10年房价走势 | 数据来源：湖南中原）
老王预测2023年新房涨幅内五区涨幅10%，将突破1.5万一平（目前13989），接近1.6万，内六区涨幅为8%左右（目前12903），九区县依然维持在3%到5%左右。
因为国家统计局统计的是九区县数据，5%跑赢通胀保值的数据，高层、地方爸爸、开发商、购房者皆大欢喜。
2023二手房挂牌量涨价跌
买一卖一连环单成主流
都说二手房是楼市的晴雨表，相对长沙楼市新房的坚挺，和连续25个月涨价的硬气，二手房市场则落寞的多。老王2022年精准预测长沙二手房市场的发展。
（2022 年望城二手房挂牌与成交暴增 | 来源：象盒找房）
一是精准预测了挂牌量的大增，从年初的总6万到12月近10万；二手预测价格的下跌，三是预测望城金星北的挂牌与成交增幅河西第一，并成为刚需与远郊高价新房纠结后，成为了首套房的双主战场。
目前二手房的两个核心平台，一个是新环境，一个是贝壳链家。新环境象盒找房最新的数据六区一县目前二手房挂牌67144套（截止2022年12月31日），贝壳找房最新的数据64858套（截止2023年1月15日），结合独家委托、不找中介个人交易、法拍市场特殊的二手房等各类因素，目前的二手房数量接近10万套是有的。
（2022 年长沙二手房挂牌总量 | 数据来源：贝壳数据）
二手房成交没有官方公布的数字，但老王和贝壳、新环境的朋友确认，成交数同比2021年，少成交了1万多套。
二手房市场，老王根据个人判断给出几个预测：
1、挂牌量预计增长30-50%之间：理由限售从网签6年变为4年，正好16到19年是长沙楼市成交高峰，年均近2000万方；第二是二胎开放是2016年，半年备胎，1年生育，
到2023年5岁，正是筹划要上小学换房时期，16年以及前推算几年，长沙大多供应的刚需屌丝房，而17到19年是长沙限价最严时期，品质并不见好，这些群体大多需要卖房换房。
（2022 年长沙连环单是大趋势 | 数据来源：互联网）
2、卖一买一，连环单逐步增加：从事过中介的都知道，在北京、上海等城市，因为房子总价高的缘故，业主必须卖掉自己房子才能有钱买第二套房（这就是催生了连还单市场），
早在2、3年前，北京40%的市场交易都是连环单交易，那么在长沙的二手房市场，随着房价总价的攀升，连环单会越来越多。老王了解到的人群，60%是需要卖掉小房子，老房子才有财力去买大房子，新房子。
这点国内的地产大哥，已经对置业顾问做出新的素质要求，你卖新房必须要懂二手房，而且要帮客户解决二手房交易问题。在此，我友情提醒长沙几万新房同行，纯推新房的时代正在慢慢远去，具备二手房与新房交易服务能力的经纪人才是未来。
3、二手房价格扫描：小户型大跌，整体继续横盘：这里面分产品结构，7090户型将继续大跌20-40%左右，同一小区120平以上户型将保持比120平以下小户型贵10-30%的价格。房龄也是价格的分水岭，15年以上房龄的二手房，如果没有学位加持，也将大跌20-30%左右。
（2022 年长沙连环单是大趋势 | 数据来源：网上数据）
但长沙的二手房市场随着新房限售4年的松绑，大批量18年19年的梅滨洋 武广新城大量次新房上市挂牌，这些房子价格会稍微推动二手房整体的均价。将2023年的二手房房价整体依然维持在10500上下浮动。
4、带押过户或成可能：这个自从2022年来，在二手房领域就是最瞩目的政策，虽然如果发布，并不是长沙的创新之举，比如目前已有广州、深圳、东莞、昆明、南京等多城出台。
但是杀伤力挺大。目前长沙的二手房交易，如果卖方要过户给买方，必须还清按揭款，还要支付过桥费，如果实施带押过户，可以使用买房借款偿还贷款，直接过户。这个对于长沙卖一买一逐步抬头的二手房市场有一定的加温作用。
5、梅滨洋二手房大战市府、省府新房：2022年，梅溪湖二手房房价部分楼盘遭受腰斩，这个核心是因为长梅、周南等学校的成绩不及预期，加上梅溪湖一期无新房可买，导致市府谷山祭出双语ip（双语谷山分校），虹吸了大批麓谷的教育刚改和改善客户。
同样洋湖，也因为2022年初中成绩惨淡，导致省府当年很多为了教育买在洋湖的土著人群，回流购买省府新房。
2023年是长沙房地产涉zhen地产的巅峰之年，省府与市府两个quan力中心片区热度不断攀升，供地不断。
而反观梅滨洋恰巧2017年到2019年是新房成交高峰，限售四年解绑，梅滨洋大量的二手房将上市，加上几万中介为了高佣金只愿意推新房.
滨江的改善用户群体因为教育问题，被市府谷山的新房虹吸是必然。
总体来说，梅溪湖洋湖滨江的二手房购买人群依然遭受市府与省府新房的夹击，价格与成交量都受到威胁。这个局面要等到谷山市府省府新房接近售罄，二手与二手较量，没有新房中介介入，各大片区之间的pk才能得到公平的较量。
省府 市府双核驱动
城市更新将让热度重回中心主城
创国家中心城市
长株潭融城，不断拔高南中心地位
2023年河东老城的持续热度一定在省府，因为2022年长沙颁布了南北中心的规划，解放垸-湘江科学城与梅溪湖、黄兴成为了新的三个城市副中心。
（解放垸-湘江科学城 南中心地位提升 | 来源：自资局）
长沙时隔10年，再次推热长株潭融城，暮云机场搬迁，新盘限高将松绑...
新开铺、黑石铺、红星城市更新屡屡上热搜，民办转公让天心区教育2022年大幅提质。
大省府在2023年炙手可热，2022有华润47亿高价拿地，后有中建在今年1月14号中标，豪撒316亿在黑石铺片区城市更新，大省府在2023年拥有长沙楼市唯一近百万方纯新房华润长沙润府。
时隔10多年，老王预测长株潭融城话题再次引起全国瞩目，解放垸-湘江科学城副中心的提出，代表长株潭融城从10多年的河东大南城（南二环以南，核心区域暮云大托）单翼起飞，变成如今的河东大南城与河西湘江科学城（核心区域大王山）双翼起飞，饼更大，想象空间更足。
最终大饼的成功率几何，只能送一句话：请相信“相信的力量”。
（长沙城市更新规划 | 图片来源：网络）
而市府，总投资约360亿的城市更新即将启动，打造长沙教城融合高地，伴随着谷山与滨江的热度，招商江山境目前是很多人的等待，作为2022年销冠的万科森林公园，体量再够2023年一整年。
目前2023年第一批供地18#19#组团也已登上名单，后期有不少供地将片区推热。
老王预测：河东省府河西市府将双核驱动，2023年是政务圈地产的大热之年。
而老王观察长沙未来几年供地，城市更新将成主流，有数据为证，2022第二次供地城市更新为31%，第三次为38%，2023年35块地有23块地是城更土块（占比高达65%），而2021年之前每次供地都远低于30%。
（长沙2023年部分城更用地 | 图片来源：招商手册）
老王分析有这么几大原因：
1、梅滨洋土地基本卖完，远郊拓荒流拍风险比较大，城投兜底不收政策支持，即使城投兜底开发压力大。
2、经济不景气，这两年爸爸核心考虑的是复兴经济，中心地带对于远郊更容易让房企带江西风格嫁妆拿地(比如华润47亿拿地，还要修5条路 建9年制学校 建绿化带 引入一家上亿市值企业)
3、也是主要原因，就是政府爸爸通过这两年市中心万科、建发、绿城、华润，江边旭辉2万以上天价大平层遭疯抢，看到了长沙巨大的购买力，只要地段好，产品好，卖5万一平，也能卖掉。
4、也是核心原因，长沙的不少老口子急着需要换房，以前都是单位房（比如省府就聚集了湖南省60%的省直单位），户型不好，品质不好，以前学区大多派位不配套，不确定因素太多，是大伤，再有老城区的城市界面确实不好。破破烂烂的地方不在少数。
综合观察，老王预测爸爸未来拓荒远郊的脚步会稍微放慢，老城城市更新成为今后两年重点。
保交楼是主旋律
安全谨慎买房仍是2023首要考虑
回顾2022，楼市经历了从保市场、保交楼、保房企，到如今屡次重提房地产是国家支柱产业的演变。
2022年是楼市惊心动魄之年，也是政策高企的一年（300省市，出台了1000多个政策）。老王在2022年初的文章给大家打了预防针，要预防可能出现的房企。
那么目前保房企已有国家层面的站台，金融16条 地产三支箭，让信贷与融资环境大为改善，开发商暴雷风险大幅减少，但是你要记住的，爸爸保的是优质房企，对于无法长期主义的房企，依然有风险。
比如年底还有shi代传出一声惊雷，所以shi代在长沙的的几大项目，大家依然要擦亮眼睛，某辉依然在蹲下去，未全部站起来的局面，某辉的项目也要谨慎。
融资只是杯水车薪，回款才是王道。因为无论怎么展期，发债，欠下的债跪着都要都要还的，都是需要代价（利息）的，只有快速回款才是真正的底气和脱离危险。
你去看品牌房企的土储与在售与待售货值，你发现不少是近万亿级别，而融资最多也就是不过几百亿，融资与货值比是杯水车薪。
（2023年房企偿债压力依然大 | 来源：丁祖昱）
所以老王预测：
1、2023年核心看销售回款，卖的好的，就不会出问题，如果卖的特别不好的，终究还是难逃危机。
2、2023年上半年是近几年的最大的偿债高峰，挺过去了就是长期主义英雄，没挺过去就会倒下。
（2023年民企债务压力分析 | 数据来源：wind）
3、2023年依然会出现3-5家问题房企，名单一定会在玩高周转的民营房企里，由于过度敏感性，文中不能说太多，要详细交流的可以关注私信交流。并附上图大家先各自分析。
2023刚需纠结 刚改劳累
改善笑看红尘、乐观沧海
2023年对于长沙的刚需来说，是最纠结的一年，其实从2021年开始，很多粉丝就私信老王，刚需20万首付买哪里，二手房也可以买吗。
政策的每一次变动，富人笑看红尘，中产淡定，只有刚需最脆弱，所以你可以发现2022年救市几乎所有的城市包括长沙全部围绕刚改与中产的改善来做文章。刚需太摇摆不定了。
那么2023年，对于长沙刚需来说，应该是历史最纠结的一年。是选金星北密密麻麻的二手房，还是选更乡里更贵的大泽湖新房？是选福元路与湘江世纪城的二手房还是选更偏远的开福北新房？
是选饼太大的大王山新房还是选洋湖东新房？建议刚需还是坚定自己的买房选择，通勤距离 避免三不靠（学校地铁商业满足条件越多越好）；
而对于刚改来说，是纠结劳累并存。为什么纠结，一是二手次新房比往年更新，房龄更短（往年是6、7年以上，现在房龄缩短到4年），二手选择的范围更多（梅滨洋大量二手房2023年即将挂牌）。
为什么劳累，是因为不少刚改需要卖房的钱才能买房，有可能部分刚改需要租房来过渡，日子艰辛可想而知，建议刚改如果是改善教育，一定深度研究学校教育综合实力，不唯大ip挂牌论。
而对于改善来说,乐哉乐哉，比起10年前的有钱人，要不只能选长沙第一代江景豪宅（其实品质物业开发水平并不算豪宅），要不只能选动物园的别墅（大多已...,你懂的），要不只能选偏到乡里的青竹湖，
如今幸福太多，大量大平层、洋房、叠墅、第四代住宅可选。雾里看花看花眼，有的选，只不过多了碎银几两。
（2023年供应与热销分析 | 图片来源：湖南世联行）
但几类群体也不是没有共性，那就是无论顶豪，改善还是刚需，在长沙要热销，还是要有配建学校，君不见顶豪之王运达滨江湾都配建名校了嘛。
本来是打算给出2023长沙楼市十大预言的，但已经接近1万字（纯原创，纯手打），还有很多想说的预测没说完，比如开福区的s1是否会打造成都的太古里？开福区的s10上市后，楼面价超过绿城凤起，成为新的地王...
后期会有一篇，《2023年在长沙怎么买房》的干货，敬请大家期待，没有关注老王公众号的，速速关注起来。
最后祝各位粉丝，大展宏“兔”！跟着国家的定调：搞经济！向钱冲冲冲！