20年房龄以上的老旧房子停止拆迁，将是2021年房地产市场上的最大利空。从今年开始，棚改拆迁停止了，取而代之的是旧区改造。旧区改造就不存在大拆大建的情况了，具体包括刷外墙、装电梯，改善供暖、建造停车库等等。总之在旧改之后，老旧小区的基础设施和居住条件都会得到提升，这也意味着，很多老旧小区居民翘首期盼的拆迁已经成为了过去式。
据资料显示，老旧房子改造在“十四五”期间的全国将完成17万个，涉及4200万户居民的改造工作。而早在2020年开始，全国不计划改造城镇老旧小区就有3.9万个。拿住建部副部长的话说，我们可以确定的是“大规模棚改拆迁”的时代已经宣布终结了，未来接替棚改的是旧改。换而言之，按照旧改新规，从2021年起，符合条件的老旧小区，不再拆除重建，而是全部原地改造。
可能很多人都搞不明白，国家为什么现在要坚持棚改变旧改了呢？我们归结主要原因有以下几个：第一，棚改货币化安置在一定程度上推高了当地的房价。拆迁居民拿着动迁款到周围购置房产，这虽然会给当地商品房去库存，也会造成当地房价的上涨。在决策层看来，很多老旧小区只要稍微改善一下，居住环境就会快速提高，根本没必要再大拆大建，这样会大量浪费宝贵资源。
第二，房价越高，地价越涨，拆迁费越来越高，当地很多拆迁户把拆迁当作致富的途径，开出过分的条件，开发商要想拆迁的难度是越来越高。其实，开发商也不是傻子，盲目的高价拿地是因为全国房价一直在上涨的原因，而现在闭着眼睛拿地建房，就能赢利的好日子已过去了，过高的拆迁费就是在增加开发商的投资风险。所以，开发商搞拆迁的积极性是越来越弱。
第三，棚改货币化安置一直被社会各界诟病，很多老旧小区居民，都做着社会最底层的工作，或者干脆在家歇着搓麻将、斗地主，就是等待上面来拆迁，只要一拆迁，就能拿好几套房，以及巨额的拆迁款，命运一下子就改变了。社会上也有靠拆迁一夜致富的群体，这样不劳而获，获得巨额财富，会拉开社会贫富差距，也会让人不愿意埋头辛苦工作，大家都向往着快速致富。如此一来，不利于社会风气的正确引导和健康发展。
实际上，旧改取代棚改，会让两类人感到失望：第一类，是之前大量购置老旧小区的专业投资炒房客，这会因为老旧小区不再拆迁，使他们的投资全部套在了老房子上面。在上海，很多房产中介都挂出了面积不大，但是房价很贵的老旧小区，有些老房子只有16个平米，就要卖到120万高价，而买下这些老房子的炒房者，就是博拆迁，一旦拆迁变旧改了，那炒房客的投资再也难以变现了，真的要彻夜难眠。
第二类，住在老旧小区的业主要失望了，他们本来生活在社会底层，想通过拆迁来改善自己的生活，改变自己的命运，但是这个愿望落空了，虽然说棚改变旧改后，老房子还会给予一定的修缮，生活环境有了提高，也应该算是喜事一件，但是要想不劳而获，通过拆迁致富的梦想破灭了。
棚改货币化安置终于要结束了，在未来几年里，老旧小区不会拆迁，更多的是通过改造来翻新，从而改善居民的居住条件。有人说，旧改之后的老房子也会升值，我只能说，居住环境改善了，房子看上去更新了一些。但老房子的内部结构已经老化，而且房型的设计也比较落后，而且20年以上老房子贷款都会受到影响。如果你持有这样的老房子，用于居住还是可以的，但要说有多大的升值空间，我还真的没有看出来。
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