头些年我断断续续去过丰台科技园几次，感觉这一带发展得挺快，时常有新的变化。特别是近几年，有了商业综合体和更多的高层办公楼。
在丰台区最新的国土空间规划里，科技园（也叫中关村丰台园区）是最重要的项目之一。
构建“一轴、两带、四区、多点”的空间结构
四区，即首都商务新区、丽泽金融商务区、中关村丰台园区、卢沟桥国家文化公园区。
这个规划中提到的丽泽金融商务区，2004年左右开始，到近几年才初具规模。 “首都商务新区”和“卢沟桥国家文化公园”这两个片区，规划方案才出来没多久，到实施、成型还要很多年。
所以说，科技园算是丰台区目前最重要的项目了。
这个项目在网上的资料不多，而且名称和范围也总在变。
这也好理解，国内的很多开发项目，都是走一步看一步，一边建一边改。所以会产生各种过程方案，造成资料不统一。
开发公司自己的人员也是来来走走。所以如果不是最核心人员，很难有完整的资料，就算有也不会外传。
我查了查能找到的资料，简单捋一下丰台科技园的项目脉络。
1）丰台科技园分片
从中关村科技园在上个世纪九十年代成立之初，丰台科技园就是其分园之一。
丰台科技园现在分为东区和西区。东区用地4.01平方公里、西区用地4.17平方公里，两部分一共8.18平方公里。下图为丰台科技园东区西区分布示意图，中间为永定河。
图片来源：丰台科技园官网
其中西区分为西区（I）和西区（II）。见下图：
图片来源：丰台科技园官网
西区的定位为“制造业的创新中心”，打算打造制造业的新技术、新产品展示展览基地。
东区共分为三期。见下图：
图片来源：丰台科技园官网
东区一期是丰台科技园最早的部分，上世纪九十年代就实施了。一期用地约1.24平方公里。主要产业为电子信息、生物医药、光机电一体化等。
东区二期用地约1.65平方公里，总建筑面积约200万平方米。总部基地就位于这个片区内。
东区三期用地面积约1.81平方公里，总建筑面积330万平方米。据说计划以民企总部基地为主。现在三期也确实入驻了不少民企。
三期还有一个汽车博览城，包括汽车博物馆、汽车展示、汽车销售等功能。见下图：
2）丰台科技园发展历史简述
丰台科技园1991年批准成立，1992年启动建设，1994年被批准为第一批国家级高新区。
在中关村科技园区1999年的规划范围示意图里，丰台科技园就是指西南四环角上那一块，见下图：
丰台科技园一直是丰台区的龙头项目。2009年，北京市支持城南发展的投资一共为2900亿元，丰台区占了近1300亿元。这1300亿元之中，与丰台科技园相关的投资额超过600亿元，接近一半。
2012年，国家调整“中关村国家自主创新示范区”的空间规模和布局，形成“一区十六园”的格局。
“一区”指的是整个示范区，“十六园”指的是区内包含十六个园区。丰台科技园就是其中之一。见下图：（注：下表中把“十六园”之一的“大兴-亦庄园”拆成了两个）
表格来源，投资北京相关论文，2019
当时丰台科技园总规划面积被调整为17.63平方公里，由东区、西区I、西区II,以及一些其他地块组成。
目前，根据最新的《中关村国家自主创新示范区及各分园统筹发展规划（2018-2035 年）》，中关村科技园区在北京的分布是这样的：
而其中的丰台园范围大概是下图这样的，可以看出所占面积不小。
二、总部基地
总部基地（Advanced Business Park，简称ABP）的来由，是由于丰台科技园一期的开发不太顺利。
一期以产业平衡住宅的方式开发。简单说就是企业答应政府开发工业，但是由于工业地块发展慢回钱慢，政府就再搭配给企业一块住宅用地作为补偿，因为住宅来钱快。
但是很多企业拿了工业用地之后不开发工业，直接建设办公楼或者其他类房产。有的企业甚至把工业用地晾着不开发，只去开发作为补偿的住宅用地。这样整个项目就偏离了发展工业的初衷。
而且一期各个地块分割出售给不同企业，各个企业开发进度不同，产品不同，导致各个地块良莠不齐，整体项目形象不佳。
这种模式也是过去很多年国内搞开发的通病。
下图为历史上某一版的东区一期规划图，灰色的是工业用地，黄色的是住宅用地，可以看出差不多一半一半。
到2002年的时候，丰台科技园一期就已经基本建完了。
到了二期，丰台科技园管委会开始转变思路。通过与英国公司合作进行策划研究，决定开发“商务花园”，搞“总部经济”。
刚开始的时候，这种模式受到了不少质疑。有人认为这种方式简单地把不相干的企业放在一起，无法形成经济链条。而且如果想打造总部，北京和上海都有更好的选择。
但实际上“总部”、“商务花园”什么的，只是一个好听的说法。核心在于产品，丰台总部基地的产品，具有以下几个特点：1）价格不高；2）环境较好；3）单栋面积不大。
价格不高是因为项目位于当时的城市近郊（西南四环）。
环境较好是因为一方面开发强度不大，建筑不高；另一方面留出绿化空间，把景观做好。
单栋面积不大是为了让中小企业买得起。几百栋楼，每栋楼面积近似，高度都是4-6层，这样单栋的价格不会太高，而且企业买了就能冠名。这种产品比较灵活，大点的企业可以占好几栋，小点的企业可以好几家在一栋里。
所以说，总部基地的产品抓住了北京高科技发展的潮流。当时随着北京科技产业发展，各类科技产业园不断扩大，出现各种类型和规模的企业。
不是所有的企业都有雄厚的资金，特别是初创型的。那些去不起中关村和CBD的企业，可以去丰台总部基地。
所以，总部基地为中小型科技企业，提供了与北京其他片区不同的，差异化的产品。再加上属于中关村科技园的分园，有一些政策上的优惠，自然能吸引很多企业过来。
我头十年前曾经去过总部基地面试，感觉那边的公司不管名头大小，看上去就是初创型的。说白了各方面都不正规,这也是创业公司通常的特点。
总部基地2003年开始建，到2010年左右差不多完成。看建设好的结果，基本就是一栋栋小楼均匀排布。见下图：
2010年左右，总部基地入驻的企业有三大类：上市公司、中央国资委企业、地方进京民营企业。有上市公司和央企入驻，说明项目整体上还算成功。
丰台科技园东区有了一期工业园和二期总部基地作为基础，才能继续开发三期。三期有了更多的高层办公楼，有更大的商业综合体配套，比如万达广场。
图片来源：丰台科技园官网
看看某一版的东区三期规划图，以商业金融和高科技研发用地为主。入驻的大企业也更多了，说明产业和企业规模都在升级。见下图：
丰台科技园总部基地这部分，由中方和英国道丰集团一起策划、开发、运营。
现在去搜总部基地的总公司，叫“總部基地投資有限公司”，是个中国香港的企业。
由于总部基地在北京还算成功，就开始在全国布局。“總部基地投資有限公司”下属有一个“北京道丰总部基地投资发展有限公司”，这家公司在青岛、浙江、海宁都有地产项目。
结语：丰台科技园比丰台区另外几个重点项目发展得都早，也相对成功，是丰台区产业发展的名片。
总部基地项目，在合适的时间和地点推出了合适的产品，对丰台科技园的发展起到了重要作用。
丰台科技园这种一边开发，一边调整策略和产品的方式，比较适合用在产业和科技基础较弱的开发项目中。
本文作者：城市丛谈（KKND2080）。禁止转载。
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