近日，南方日报产业周刊和南方 房产频道“楼市热线”栏目报道的《广州“十年小雅” 物业占用消防通道改建成固定车位》一文，引发读者高度关注。在业界热议雅居乐花园物业占用消防通道改造的车位是否违规和造成防火安全隐患时，一些法律意识比较敏感的读者和网友或许从报道已经发现，“十年小雅”地下车库里边的车位属于人防车位，而这类车位由于在法律属性和使用要求上与业主平时接触的普通产权车位是有所区别的。到底应该如何看待其使用价值和买卖价值，在业界一直存在较大争议。
人防工程是为了提高城市的防护能力而建设的地下防护建筑。事实上，在城市汽车保有量日益增长、车位资源高度紧张的今天，许多小区为了缓解停车难的问题，都会想方设法将地下的人防工程改建成地下车位来出租或出售给车主使用，由此来获得额外的经济收入。对业主来说，这类车位与普通车位在法律上到底有何不同？是否值得花费十万元或几十万元的巨额成本去购买？南方 房产频道“楼市诊所”栏目特邀广州资深律师郑灿洲为广大读者和网友释疑解惑。
点击观看视频了解十年小雅地下车库：
【主持人】南方楼市主编冯善书
【主讲嘉宾】北京市盈科（广州）律师事务所资深律师郑灿洲
人防工程里的车位均为人防车位
南方 房产频道：何谓人防车位？人防车位与普通车位在法律上有何区别？
郑灿洲：根据我国法律规定，房地产开发商在新建商品住宅楼房时应建设一定的人防工程。顾名思义，人防车位即开发商利用人防工程改建成的停车位。实际上，在法律上可简单分为产权车位和使用权车位两种。人防车位应该属于使用权车位的一种，其与普通车位最大的不同是，人防车位的使用权由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构，建设机构可将人防车位的使用权转让给相关个人和机构。国家战时可强制征用。
南方 房产频道：产权车位与使用权车位又有什么不同？
郑灿洲：车位的产权属性与房屋比较相似。众所周知，房产证是永久的，而土地使用权证是有期限的。根据物权法规定，住宅类建设用地的使用权期限届满后自动续期，以此类推，车位的产权人也不需要为产权车位的使用年限担心。在实践中，国内有些地区可能将车位产权和房屋产权合并进行登记，不单独发给车位证，但也有些地区是分开办证的。可见，产权车位与使用权车位的区别在使用权是否同时拥有产权。
南方 房产频道：在实践中，应该如何去区分哪些是人防车位？
郑灿洲：从使用角度而言普通车位和人防车位没有任何区别。按照业内经验，人防工程里的车位均为人防车位。一是从建筑形式上看是否有战时出入口，防护通道和密闭通道；二是从防护功能上看是否有防护单元和抗爆单元，防护密闭门、密闭门和防爆破活门；三是从结构内容上看是否具有抗核暴荷载冲击波的设计，地下室顶、底板以及侧墙厚度都明显高于普通民用建筑，一般都是全埋式的建筑。说得通俗一些，独立的人防地下室都有人防口部，门为比较厚重的防护门和密闭防护门，很容易分辨出来，里面的车位均为人防车位。如果在地下室里面划分区域建设人防地下室，一般小区都被要求进行集中处理，那么人防防护门（防护门和密闭防护门）围合空间里面的车位，那就肯定是人防车位。值得注意提，有些大型地下停车场面积很大，防护门较多，只能查阅小区规划图来加以分辨。通常情况下，开发商在报规划的时候已经明确地下室的功能，即哪些是人防工程、哪些是可出售产权车位，是非常清晰的。
广州支持为合法的人防车位办理登记
南方 房产频道：我国法律对人防车位的产权有何具体规定？
郑灿洲：其实，对于人防工程的权属问题，我国法律并没有作出规定，各地法规、规章等规定也各不相同。目前，《中华人民共和国人民防空法》和《中华人民共和国国防法》都没有对人防工程的所有权归属作出明确规定。这导致无论是在司法实践还是理论界，均存在一定的争议，我国法院大多数并不承认投资者享有人防工程的所有权，但是一般会承认投资者使用收益的权利。
南方 房产频道：广州的地方规定如何界定人防车位的产权属性的？
郑灿洲：在广州，虽然《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》也没有对人防工程的所有权归属作出明确规定，但广州市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2013年8月28日通过了《广州市人民防空管理规定》，该《广州市人民防空管理规定》也于2013年11月21日报广东省第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议批准。该《广州市人民防空管理规定》第二十五条第一款规定，人民防空工程所有权归属的确定依据《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记。房地产登记部门应当根据建设工程规划报建和验收文件及其附图，在登记簿和附记栏注明人民防空工程。即根据《物权法》等法律、法规的规定，人防车位的权属坚持土地使用权和土地上房屋所有权权利主体应当相一致的原则。
南方 房产频道：到底广州的人防车位能否到有关部门去登记？
郑灿洲：据了解，目前，广州市房地产登记部门已经根据法律、法规的规定，为防空地下室的停车位办理产权登记，发放产权证书。但该《广州市人民防空管理规定》属于地方性法规，仅能适用于广州市地区。由于《广州市人民防空管理规定》属于地方性法规，其是否优先适用于《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国国防法》，则要看《广州市人民防空管理规定》的规定是否违反《中华人民共和国立法法》的规定。该问题需要进一步探讨。
不符合法律规定的人防车位随时可被取缔
南方 房产频道：业主买卖这类人防车位存在哪些法律风险呢？
郑灿洲：没有产权的车位买卖，其实是一种租赁行为。根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”这意味着，超过20年的车位租赁是不受法律保护。可见，买方在与卖方签订车位购买合同时，切记要搞清楚年限。在一些地方，由于人防车位是不允许登记的，因此，发生纠纷后，有些买家往往会以人防车位属于国家所有、不属于可出售的产权车位为由，向法院提出解除合同并要求返还转让款的诉求。反之，若卖方想收回车位资源，也可用同样的方法起诉。可见，人防车位买卖，对买卖双方都潜在风险。
南方 房产频道：像“十年小雅”这类占用消防通道的人防车位可以买吗？
郑灿洲：根据合同法规定，交易标的不合法的合同自始无效。人防车位设置，也应当符合安全规定。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。而《广州市人民防空管理规定》第四十二条第一款第六项规定：人民防空工程平时维护管理应当符合“进出口道路畅通”的要求。第四十六条又规定：任何单位或者个人不得“毁坏或者擅自占用、堵塞人民防空工程及其出入口、口部管理用房、连接通道”即消防车通道是不得占用、堵塞、封闭的，人防工程内的人民防空工程及其出入口、口部管理用房、连接通道是也严禁擅自占用和堵塞的。一旦有小区业主向人民防空主管部门、消防部门进行投诉，这类车位很可能是要取消的。
南方 房产频道：既然人防工程所有权存在争议，为何有些开发商可以用来开发车位？
郑灿洲：地下停车场属于人防工程的，在必建范围内的开发商无权出售，超建部分可以出售。同时，按照目前的规划，人防工程是不计入容积率的，这也导致开发商在这个角度中想获益。作为买家，在向开发商购买房屋时，应当注意开发商是否已经先行对人防工程进行大确权，确定至其名下。在签订《商品房买卖合同》时应当注意附件中是否存在对于人防工程权属的约定，以免被约定为同意人防工程为开发商所有，开发商可以出售。
新闻回顾
楼市热线|广州“十年小雅” 物业占用消防通道改建成固定车位
【记者】冯善书
【作者】 冯善书
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端