房地产我们平时说得不多。
今天我们想重点说说无锡的新吴区。
为什么特意拿出这个板块来说？
因为在大家的印象里，提到新吴区说的最多的就是产业基础好、经济实力强。
房地产这块，某种程度上，实际上属于新吴区的“短板”。
但毫无疑问，在新吴区有“产”，而且就规模、数量而言是十分具有优势的。
有产业就会有大量的人，如何将这些人留在新吴区，继而推动房地产板块的发展，是一个重要课题。
新吴区给出的答案是：接下来的三年，新吴区会比以往更加积极、更大力度地推进“产城融合”。
1.产业强区的“核心地块”
根据出让计划，2022年新吴区拟推出14宗宅地，总面积102.9万方，分布在太湖湾科创城（新安）、泰伯片区、江溪片区、旺庄片区等七大板块。
而据了解，相较往年而言，今年最大的特色是新吴区最炙手可热的板块——太科城片区会陆续有土地出让。
自无锡宣布建设太湖湾科创带之后，“太湖湾科创城”就成了新吴区政府重点规划设计的新兴板块。
在新吴区的各板块里，太科城片区集高端产业、高级人才、高品质环境、高效率交通等多方位优势元素，是新吴区的“创新大脑”。
有业内人士也曾给太科园下过定义：
这里是无锡下一个太湖新城。
在新吴区的规划定位中，太科园片区将打造成为打造展现企业创新生态与活力特质的世界级湖湾科创城，是新吴区产城融合的标杆示范区。
既然要做产城融合与国际化的典范，在生活配套上说，肯定有大量的资源向这里集中。
前段时间，一张关于太科园幼小初教育资源汇总的表格在网络上引起讨论，不少刚刚买了房的新无锡人看了都眼红：
仔细数数，算上在建教育设施，太科园板块内已经有12所教育设施了。
如果要细细看这个板块这些年的发展，或许会让许多新老无锡人都大吃一惊。几年时间里，这里的配套资源其实已经不输其他板块了。
论交通，这里双地铁直达；
论医疗与教育资源，有新安医院（人民医院共建）、爱思开医院、新吴实验小学、波士顿国际学校、太科城大桥实验学校；
论高端生活配套，第三座万达广场落户在这里。太湖湾国际文化艺术中心（无锡交响音乐厅）官宣落地太科园。
其实，细看新吴区这次要出让的14幅地块，都各具优势与价值。
比如最近马上要出让的3块土地——
新华路与锡贤路交叉口西北侧地块，属于梅村板块，又在轨道交通沿线，人口十分密集，具有高性价比的刚需产品开发机遇；
飞凤路与鸿声南路交叉口西北侧地块，鸿山新城板块，鸿山与苏州接壤，又处于不限购区域，而且这里正在建设省级鸿山旅游度假区，也就意味着今后除了享受大城市的人口外溢红利，也将有开发旅游度假产品的价值；
还有梅村高中空港分校北侧C地块，处于硕放新区，未来这里将有可能和苏州相城区合创国家级临空经济示范区，建成之后这个片区将率先迎来苏锡一体化的红利。
2.房地产企业在想什么？
5月5日，新吴区召集房企开了一场座谈会，十几家房地产企业负责人坐在一起，聊未来的建设规划以及目前发展遇到的瓶颈。
这些房企既然选择在新吴区拿地开发，肯定是对这里未来的发展前景有信心的。
有房地产代表表示，以后国内有价值的城市不会超过30个，而无锡就是其中之一，新吴区未来也有着巨大的发展潜力。
建发的负责人说，目前建发在无锡有8个项目，新吴区就占了5个。
这是房地产商们对于新吴区的信任。
但大家也都提出了一些“直指要害”的问题，这也是房地产低迷的局势下，浮现出的最现实的问题。
比如，腰部的房地产企业需要在“开发贷”上得到更多金融支持；房地产商期待政府出台政策可以更大胆一点，更多让利开发商；在土地转让费的支付上能不能更灵活，首付款比例有没有再下降的空间……
其中有一个房企负责人提出的观点让我印象深刻，在他眼里，现在的房地产普遍处于如下这种情况：
“在如今这个大环境下，房地产企业开发拿地一定会比原先更谨慎。现在绝大多数的购房者需求很明确，或改善居住条件，或在无锡安家。
“所以对于房地产商而言，目标也很明确。以前我们还会讲故事、讲情怀，现在的房地产商肯定是首先考虑生存。”
什么是讲情怀？讲故事？
说白了，就是哪些经过“包装”的东西。
而经过一波又一波的疫情，显然房地产商也已经“疲了”。新潮的概念不再成为让消费者心甘情愿“买单”的理由，真正回归“房子”产品属性的时候到了。
房住不炒，才是如今的大趋势。
造出更高品质的房子，满足真正置业者的需求，才是未来的主流。
3.无锡最不具有“炒作基因”的板块
去年5月，无锡市第七次全国人口普查公报显示新吴区人口达72万。但实际上，通过疫情的核酸检验，现在发现新吴区工作、学习、生活的实际人口约在120万。
大量的人口流进有两个关键因素。
一、产业聚集
新吴区创造了全无锡近六分之一的GDP、四分之一的规上工业总产值、三分之一的到位外资和二分之一的进出口总额，每一年重大项目的招引都在全市保持领先。
产业优势势必会成为吸引人才的关键，去年，高新区新增大学毕业生就业人数占全市四分之一。
二、新吴区的地理位置
拿新吴区鸿山街道来说，这个板块是无锡和苏州接壤的区域之一，同时也是无锡距离上海最近的板块。
鸿山街道5年来每年导入人口都在8000—10000人，五年时间街道人口从8万增加到13万，疫情也给了鸿山一个审视人口结构的机会：据悉，在鸿山街道，苏州工作、住在鸿山的人口有1500人。
未来随着长三角一体化的持续推进，谁能最早一波收割人口红利？
有区位优势的板块一定是占有先机的。
为什么我们说新吴区是最不具有“炒房基因”的板块？
原因很简单，这里最多的是产业，是在这里工作的人。
这些客群的目标是最实际也是最明确的：适合安家、生活。
所以新吴区手握“产业”这块长板，现在在考虑的就是要尽快补上其他方面的短板，这其中就包括教育、医疗、消费场所、文娱设施的打造。
当然，也少不了优质的房地产项目。
“十四五”期间，新吴区的发展定位是在新的起点上构建产城融合的新格局，全力打造现代化国际化创新型城区，新吴区正加紧出台全区《产城融合（国际化城区建设）三年行动规划》。
这个行动规划的编制，可以看作是新吴区想要加强城市形象、城市魅力的一个重要信号。
未来这个“产城融合”计划将主要在完善功能载体、完善交通、医疗、教育、文体等公共服务体系上下功夫：
在教育方面，加强区内外校际合作，深化与上海世外、大桥、金桥教育集团、梅村高中合作办学，打造“集群—学校—学科”三级教育品牌项目体系；
在医疗方面，实施“上海名院—区内医院”学科共建，建成上海瑞金医院无锡分院，海力士医院启动建设。
在文化、消费领域，引进无锡交响音乐厅，完善梅里小镇，开展了新地假日广场的改造升级工作。
每一个配套项目的引进都体现着新吴区未来三年最迫切的目标：建设现代化国际化创新型城区。
去年，新吴区高标准规划启动建设太湖湾科创城，经过了一年多的发展，一座科创新城在太湖畔崛起。
随着产城融合的不断推进，今年，新吴区将重点聚焦太湖湾科创城、国际枢纽港（临空经济示范区）、大运河文化带、伯渎河风景廊、鸿山旅游度假区、工博园等九大大重点区域。同时搭建一流的国际科技创新平台，打造国际合作产业园区，推进重点创新产业基地建设。
结合不同板块特色赋予新的形象定位：
比如人口比较集聚的江溪、梅村板块，今后定位为产创住活力区；
以主打旅游文化的鸿山未来则更多的展现的魅力水乡；
依托硕放机场，空港则定位成国际枢纽港……
不同的定位，描绘的是一幅“全域一体”产城融合的美丽画卷。
这也是给所有房地产开发商的一份“新吴行动策略书”。
我们认识一位在无锡的资深地产销售，前年从某大型经纪公司出来自立门户，但从去年开始因为房地产市场不振，再加上疫情影响，房地产成交量大幅度跳水。
但这段时间，看到他朋友圈又开始刷屏房源信息了，一问情况，他告诉我们是最近看房量和成交数量明显增多了，个别二手房业主还开始涨价了。
立夏刚过，房地产行业也因为各项政策刺激变得“暖起来”，愈渐火热的楼市“小阳春”下正涌动着一场“新吴惊雷”。