FANGDONG
所有的结局，从开始就已写好。
你今天会不会买到烂尾楼，其实从开发商拿地那一刻也许就注定了。
在一个城市，看一个房地产项目，我们往往紧盯着开发商品牌，眼光局限于区域、配套、容积率、户型……被这些表面的现象，遮蔽了事情的本来面目。
其实，世间的一切事物，都取决于地理和人性。反映在房子上，也是一样的逻辑。
当开发商拿下一个地块后，它定位什么样的产品，取决于它处在什么样的行业环境、社会环境、自身的财务状况、想获取的利润以及这座城市的处境等等，最后统统都会体现在这个产品上。
开发商是想为城市或者自己打造一个标杆项目，深度参与城市的发展，还是想跑流量、扩市场赚一笔就走，全都一目了然。
避开降标楼盘、烂尾项目的方法看似很简单，只需要从根源上了解一个项目诞生的方方面面即可，但是对于绝大多数人而言，获取以上信息必然需要耗费极大的时间和精力。
我们今天分析普罗旺世和升龙曼哈顿两大神盘，并不是为了批判或者赞扬，而是希望大家能够掌握一种从根源看楼盘的高维视角。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：黑泥 美编：小樱 校对：大豆
01
可以复制的是配套，无法复制的是梦想
过去多年房地产的经验就四个字：富贵逼人。其背后隐藏的价值观逻辑是——金钱崇拜：面子、炫耀、虚荣心、消费主义至上、欲望和占有。
所以，2012年，搭载着沃尔玛、赛博数码广场、必胜客等连锁企业的曼哈顿建成开业后，一跃成名。大家蓦然发现，原来的城中村燕庄，蝶变新生，瞬间拥有了国际超市、高档商场和奢华酒店，曼哈顿也成了郑州的地标之一。
彼时，曼哈顿商圈的上空飘散着金钱的味道。
村民的荷包丰盈起来，开发商赚得盆满钵满，政府也没花一分钱。三方共赢，皆大欢喜。
地产商升龙在曼哈顿的成功，让郑州似乎找到了一条相对成熟的城改模式。而后的郑州城改项目几乎都在复制粘贴，蔓延、扩散，城中村改造的“郑州模式”轰动全国。
曼哈顿广场（金水升龙广场）
而那时的很多郑州土鳖，可能还把普罗旺世徐益明的梦想当成童话，“我梦想着这座小镇有色彩缤纷、风格各异的建筑……我要种下许多树木……我要开辟一个小湖，一条小溪……我要有一座教堂……我要有一个好的学校……”
燕庄蜕变为曼哈顿广场、西史赵村华丽转身普罗旺世，这是郑州的第一批城中村改造项目，意义非凡。
可是现在看来，曼哈顿俨然成了新城中村，普罗旺世却成了郑州人的典范人居之地。
升龙当年为郑州城市更新所做的贡献已快被人遗忘，而它留下的诟病还远远没有结束，也不知道什么时候结束。
升龙的城改模式在全国各地还在不断复制，普罗旺世徐益明的梦想却似乎后继无人。
郑州随后的100多个城中村改造项目，仿佛一座座孤岛，而普罗旺世就是那个灯塔，至今也无人能超越。
02
社区商业的精髓，是服务业主
社区商业，顾名思义，是服务于社区范围内业主、打造适宜业主消费的中小型商业。这种商业的核心逻辑，是精准定位社区客群，而不是泛商业。
很多地产商生搬硬套，要移植各种商业体进社区，以为社区商业只是打造新的商业，却忽视了社区的业主。
燕庄的曼哈顿想拥有一切华丽的定位，唯独忘了业主，曼哈顿的住宅更像是社区商业的附属品，有商业，无社区。
如果今天你仔细观察一下曼哈顿商圈（现在已更名金水升龙广场），会发现诸多问题：
1、广场内街冷冷清清，多低端服装业和美容美甲美瞳店面，且同质化严重，空置率很高；
2、赛博数码广场依然还在，但随着时代发展，明显出现衰败；楼上的儿童教育培训机构林立，但空间设计严重不合理；
3、曼哈顿最外围商业街略有特色，但业态基本被餐饮垄断，可能同质化严重，换手率比较高；
4、曼哈顿的商业步行街有诸多栏杆阻挡，不便停车，限制了私家车消费群体，拒绝了采购性客流；
5、曼哈顿的商铺租金，按照标准铺面129元/平/月，但物业费 商业费却是20元/平/月，对经营者不友好；
6、依然是传统的“底商 住宅”模式，并非商业综合体，造成业态局限于餐饮，其他对购物环境有要求的业态很难存活。自持与非自持隔离，造成整体招商和管理受限。
一位曾住曼哈顿的业主搬到海马公园后，对曼哈顿的评价留下六个字：“太乱，太闹，太杂。”
曼哈顿底商
曼哈顿商业内街二楼
少儿培训机构
由于商业与楼上居民“两张皮”，就造成曼哈顿商业一直客群定位模糊，最终走向衰落。随着城市的发展，曾经在大家眼中繁华高大上的曼哈顿购物中心逐渐被新的商圈所取代，被越来越多的人遗忘。
丹尼斯大卫城2015年05月开业迎宾；
2017年3月，熙地港开业；
2017年12月，高新区朗悦公园茂开业；
2018年11月，正弘城开业；
2019年12月，郑州建业凯旋广场开业；
2020年9月，高新万达开业……
郑州商场，由来只闻新人笑。
同样是社区商业，与曼哈顿对比鲜明的是普罗旺世。
“你若盛开，蝴蝶自来”这8个字最能诠释普罗旺世的社区商业。
有别于曼哈顿的是，普罗旺世明白，社区商业的核心客群，是业主，而不是路人甲。
我们来看下普罗旺世的社区商业对业主的温度和用心：
1、自持商业引领非自持：普罗旺世的社区商业叫地中海广场，北边是普罗的自持商业，南边的商铺多为业主购买自营。自持商业具有一定的示范效应，能引领业主的生活方式和他们的经营业态；
2、老店效应：地中海广场商业街几乎没有空置的店铺，超过5年以上的店铺比比皆是；
3、市场定价：商业街外围的底商空置率也比较低。按照50㎡计算，房租110元/平/月，物业只2元/平/月左右，对经营者相当友好；
4、培养业主当店长：普罗旺世日常有很多社区活动，这种活动强调社交功能，业主在持续不断的培育下，逐渐自发生长出了一种适应自己的理想生活方式。也促使了很多业主找到了自己的兴趣爱好和左邻右舍的喜好，选择了自己开店做生意，因此，涌现出了诸多网红小店；
5、商业即社交：有很多提升生活品质的社交场所，比如郑州唯一的社区星巴克和KFC，以及普罗市集里的开放式北岛书屋和2000㎡的普罗游泳中心……
6、全龄商业：普罗旺世的招商考虑到了儿童、青年、中年和老年不同年龄段的购物体验。所以，有儿童玩耍的娱乐设施和场所，有青年所属的嘻哈帮与腾讯音乐合作的1000㎡的街舞文创综合体，以及河南中医药大学一附院合作的社区健康管理中心……
7、锚定业主的口碑：普罗旺世的社区商业街，吸引了周边小区甚至更远的人。一个做服装生意的大姐说，外面过来购物的人基本都不还价，因为他们知道这里的东西品质好，给他们的感觉很高档；他们这里的多数店铺都是为普罗旺世的业主量身打造的，但现在明显影响到了更多的人群；
8、社区和商业共成长：社区和商业之间形成了有效的呼应，共同进步成长，提升生活品质，潜移默化地融入了美和文化，有了另一种优雅的人间烟火气。人，原来可以这样活着。
北岛书店
风情街道
普罗旺世的地中海商业广场
房子本身是一堆砖头，不值钱，真正值钱的是附加在房子外的隐性资源；社区商业不仅仅是商业，它是社区人居的一部分，业主生活的延伸。
有个住在普罗旺世五年的业主说，她最喜欢的就是普罗市集里的星巴克和稻草人食堂，简直就是上班一族的福音。周末休息时，可以带着孩子逛一逛业主独享的爱丽丝公园，然后就能去普罗市集里吃饭，接着去北岛书屋看书……
一切都能在社区生活中遇到，刚刚好。
03
一念起，事实已铸就
居者有其盼，城市有美伴。
从2003年开始到今天，国基路和索凌路西北方向那个板块，因普罗旺世的存在，成为了郑州人居品质的样板。周边的环境，获得了改善，普罗旺世在郑州市民心中，也有了极高的认可度。
斗转星移，虽然房地产市场不断迭代，但“买房看了普罗旺世再决定”这条宣传语，依然能响彻郑州。
反观像曼哈顿这样的城中村改造项目，它们大多都占据着城市的绝佳位置，却留下了密密麻麻的容积率奇高的房子，除了高，乏善可陈。
是也，非也？
当你起念的那一刻，事实已经铸就。
我们回到最初，看看改造燕庄和西史赵村时的初心。
2006年，位于金水路未来路的燕庄，居住着3000多村民，还有2万多外来租客，那是一个烟火气十足的城中村江湖，热闹繁华，但又混乱不堪。
那时郑州正着力打造郑东新区，而燕庄位于老城连接新区的重要咽喉通道，行政大道金水路急于拓宽，燕庄的整体拆迁改造，刻不容缓。
如此急迫，困难有三：
困难一：当时的河南本土房企建业和金城，盖商品房可以，但城市改造的经验却一点没有；
困难二：燕庄村民要求房地产公司配建共计40万㎡安置房和商业以及一栋写字楼；
困难三：燕庄临金水路上的“水上歌城”也来个狮子大开口，索要巨额赔款。
本土龙头房企算了下账，要满足村民需求，剩余可以开发土地就仅仅剩下180亩，毫无利润可言。
最终，闽系房企升龙，经过多房调研，以新加披城市综合提的商业和住宅的吉宝为学习蓝本，对燕庄进行建设开发，曼哈顿拔地而起。
升龙将商业和住宅盖到了一起，使土地的功能最大化：
1、极高的容积率；
2、标准的城市综合体：酒店、办公、商场、高端住宅等；
3、商业上的极致压榨；
4、高昂的安置费。
我们来看下升龙城改的起念是什么：
村民要理想赔付，升龙要利润财富，政府要政绩，通往郑东新区的道路要拓宽。
表面上三方共赢的合力，推动了城市的发展，但同时也留下了无法弥补的遗憾。
而当时普罗旺世起的念头是什么呢？
2003年，周游世界寻梦的徐益明跟郑州的西史赵村牢牢地结合到一起了。他起的念头是，要带给西史赵村民，带给郑州一个超前十年的大型英伦风貌居住区。
彼时的西史赵村归属于庙李镇，占地1600亩，438户，1400余人。庙李地处城郊结合部，村内破旧，建筑杂乱，当时的一位村民说，“大家都期盼着早点改造。”
普罗的徐益明没有像升龙那样，面临那么多的阻力和无奈，据《河南商报》的老吴讲，“西史赵村具备了造梦的基础。
从政府层面来讲，将一个破旧的城中村改造成现代化的居住区，符合郑州总体规划和城市化进程；
从村民角度讲，每家能分得约5套住宅，可租可卖；
同时，徐益明为村民建造了索凌路大型农贸市场和沿街商铺，这些都将成为西史赵村的永久物业，不能出售。
依据当时的租金水平，每年有1200万元的收入。这些足以保证西史赵全体村民在未来的日子里衣食无忧。”
一切条件具备，普罗旺世那个“超前十年的生活蓝图”的构想徐徐展开。随后的3年，普罗旺世在郑州北区横空出世，成为红极一时的明星楼盘。
爱丽丝公园
更难能可贵的是，徐益明一直在做着自己的梦。直到今天，徐益明在郑州开发的项目，除了普罗旺世，就只有银河丹堤、龙之梦以及理想国。
梦想这东西很奇怪，它会扎根生长，会感召他人。
郑州人以前渴望的社区商业很简单，门口有两间生活超市，再加上几家底商饭店，有了一定的便民、利民场所，就感到满足了，房价也趋稳了。
普罗旺世，让人们看到了梦想的初稿。
最近这几年，社区商业逐渐在倡导“最后一公里”的概念，比如万科星光广场、恒大都市广场等。虽然它们比起普罗旺世，逊色不少，但起码在一步步向好的方面发展。
阿那亚的创始人马寅说，“时代发生了转变，人们开始返璞归真了，物质生活是有天花板的，花天酒地不过如此。”
住宅回到本来面目，生活回归原处。脱离生活，花里胡哨的地面附着物，随着时间流逝，都不值一提。
站在今天，回望当年。我们发现，升龙当时并没有做错什么，只是它像传统产品一样，不能陪伴居民一同生长。
我们可以做一个假设，如果当年让普罗去开发燕庄，徐益明面对政府的高期待、村民的高预期，他能有机会去规划自己的蓝图，打造自己的梦吗？
当时的升龙正如一辆高速行进的列车，无法停止，就好像没有人能阻挡时代的洪流奔涌向前一样。
当你习惯了给任何事物标明价格，价格也就成为了一种世界观，最终影响到你的世界观。
如果你习惯了在现实之中勾勒梦想，梦想也许真的有一天照进现实，即使不完美，也总能带来光亮。
房子，可以是噩梦，也可以是梦想，可以装满伤痛，也可以承载幸福。
当开发商面对开发区域，他将要面对的，不仅仅是未来的业主。
在土地的上空，还漂浮着梦想、利润、现实、政策、资金的幽魂。
所有的结局，从开始就已写好。