前段时间看了份数据，至今印象深刻，西南财大的一份调查报告显示，大约40%的家庭没有存款，换算成人数，大概有5.6亿的人存款为零。
我不由得联想到经济学家李迅雷之前统计的数据：10亿人没有坐过飞机，5亿人没有用过抽水马桶。
这似乎与我们的认知相悖，不说北上广深，这么多三四线城市，随便拿出来一个县城和地市，谁不是身家几十万上百万？
可让他们拿出点现金和积蓄，去旅游和消费，又都显得捉襟见肘。
钱都哪去了？当然是用来买房子了。数据显示，在2013年到2018年，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%，多套房负债的占比逐年递增，以2017年-2018年为例，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60%的住户部门消费贷款增量。
说白了，收入都用来还房贷了，而且大部分都以多套房为主，并不是手里没钱，都想把钱换成房子，通过买房来“钱生钱”。
按这种形势发展下去，未来10年，是每一人都有“3套房”，还是“3代人”供一套房？经济学家的答案有点意外。
首先，要看购房者还有多大的负债空间。全款买房没能力？房子是预售制，可以按揭分期，有首付就行。首付也凑不齐？可以借亲戚朋友，实在借不来，还有低首付和零首付。假如你连20%的首付都没有，没关系，消费贷、经营贷，名目有很多，“短贷长用”就能买房。
因此，负债空间越高，就证明高杠杆买多套房的模式依然会持续下去，负债的空间越低，说明购房者还房贷的压力已到瓶颈，整个家庭的财力会被透支。
那么，现在的居民杠杆率还有多高的提升空间？
长江证券宏观固收负责人赵伟指出，东部居民杠杆率为56.7%，高于西部的50.8%和中部的46.3%，其中，东部居民杠杆较高，主要缘于高房价；中西部增长加快，或与棚改货币化支持有关。
国泰君安研究所之前做过测算，在2018年同期范围内，发达国家的平均居民杠杆率为72.1%，而在发展中国家，这一数字仅为39.9%。
要知道，欧美、日韩之所以拥有70%的居民杠杆，既有消费贷，也有金融资产，房贷只占很小的比例，但我们50%的杠杆率，大部分都集中到了房地产上面。
也就是说，我们的居民杠杆整体并不高，但是楼市所占的比重太大，即便不考虑这个因素，未来购房者的负债空间，也仅仅只有20%，一个人想拥有3套房，基本不可能。
其次，货币是否会持续流入楼市。房地产是靠金融推动的，以前大家都爱存钱，从2000年开始，储蓄率进入快速持续上涨阶段，到2008年，储蓄率达到峰值51.8%，这段时间的房价还算平稳。
不过，从2008年开始，储蓄率逐渐回落，目前降至47.9%，下降了4个百分点。据IMF预测，我国储蓄率将在2022年降至42%。
存钱的人少了，这些减少的货币，大部分都涌入到了房地产中，也正是从2008年至今，全国房屋均价才抬升到了近9000元的水平。
但是，今年10月份开始实行的房贷利率换锚LPR，以后买房子，要参考5年期LPR的水平，央行规定首套房不低于这个水平，二套房至少要加60个基点。
这就给各地的银行提供了非常大的自主空间，从目前已经平稳换锚的城市来看，整体利率没有什么变化，但未来必然会逐步向刚需倾斜。
更重要的是，LPR的报价创造性的把1年期和5年期的LPR分离开来。
以10月21日LPR(贷款报价利率)第三次报价为例，据央行官网显示，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。
1年期是实实在在的降低，5年期一直按兵不动，这就引导资金去融资利率更低的实体经济领域，去工厂，去新经济制造业，去港口，去小微企业，唯独房贷利率，依然高高在上。
这样趋势下，货币很难再像以前那样持续流入楼市。
再次，家庭结构的变化。年轻人永远是楼市的主力军，过去十年，从2009-2019年房价大涨，对应的恰恰是1981-1991年这一波新生儿的婚期，而80后们，又是代表了几十年以来的第三代婴儿潮。
从上世纪90年代开始，生育率不断下行，性别比一度高达120：100，由此带来的后果，是15-64岁的劳动力人口，在2013年达到10.06亿的顶峰后，连续5年出现减少。
因此，父母是把钱存起来，还是要钱换成不动产，关键要看自己的家庭结构是什么样的，如果自己本身就是独生子女，孩子也只有一个，未来的养老压力很大，那给儿女“置办婚房”就显得很多余。
举个例子，现在大部分家庭都是四个老人、一对夫妻、一个孩子，也就是说，夫妻双方都是独生子女，两口子要同时抚养四个老人，一个小孩，如果没人看孩子的话，夫妻双方只有一个人工作养家。
当“老龄化”加速，未来10-20年的时间内，很多家庭会演变成“八四二一”的家庭结构，即八个老人、四个父母、一对夫妻，一个孩子。
假如你的家庭结构未来会演变成“四二一”，甚至是“八四二一”，那么，养老将是头等大事，必须要留着现金“颐养天年”。
综上所述，负债空间已经很小，1人三套房的可能性微乎其微，随着家庭结构的演变，年轻人继承的房产有增无减。
因此，一人三套房的可能性虽然比较小，但是，三代人供一套房的可能性依然存在。
关于这个问题，曹德旺的“回答”有点令人意外。最近，曹德旺在接受专访时，提问到了一个问题：据说您几年前花7000万给自己盖了座豪宅，住进去了却在纠结“佛祖是在菩提树下修行的”，现在还纠结这个问题吗？
曹德旺说：现在不纠结了。但是我认为，我们应该自律。如果不限制自己，你把上天给你的财富指标用完了，你也就完了。我认为冥冥之中有人在给我们定调，你这辈子吃多少斤猪肉，吃多少斤大米是有定数的。
从这段话中，我们可以得出曹德旺的结论：不管你想当刚需还是想当投机客，实际上，都逃不掉楼市的规律。
经济学家也曾经解惑。经济学家梁中华此前指出，在百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。
也就是说，未来10年，持有现金，比持有房产更理智，1个人有3套房也好，3代人供一套房也罢，只要手中的不动产有折旧、房产税、低租金等各项影响因素，回报率都会比较差，作为购房者来说，自住可以买房，如果还抱有赚差价的心思买房，最终会竹篮打水一场空。