7月17日，由东莞中原举办的“东莞楼市2018上半年总结暨下半年展望媒体交流会” 在东莞南城会展国际酒店举行。会议数据显示，东莞楼市2018年上半年供求矛盾突出，销售率下降明显，下半年“房住不炒”调控持续，东莞楼市成交将持续分化。
东莞楼市市场预期趋于稳定
在交流会上，东莞中原战略发展中心总经理车德锐说，在目前的宏观经济环境下，东莞楼市面对调控升级加码、楼市城市分化明显、开发商资金链逐步趋紧、政府“断续式”推地、市场供不应求等挑战，上半年商品住宅成交同比仍量价齐升，网签价格走势稳健。
但另一方面，从数据统计不难看出，个盘销售率下降明显。同时，库存量持续相对低位，市场呈现区域成交分化、中小公寓受追捧、置业客户年轻化等多新的趋势。
值得一提的是，在莞置业的客户比例也发生了改变。由于本地客入市动力下降，东莞一些楼盘项目的中介联动加强，具备购房资格的外市户籍客户社保达标，今年上半年深圳客入市比例明显回升。
数据显示，2018年上半年，在莞置业的深圳客占东莞楼市总成交的20%，同比增加6个百分点，临深区域仍是深圳客的主战场，住宅仍为他们置业的首选，但同时中小公寓也成为深圳客的选择，呈现投资需求与居住需求并存的状态。
车德锐谨慎看待东莞楼市下半年情况。从供应来看，下半年东莞住宅潜在供应约297万平方米，同比去年下降48%，区域分化较明显。城区、水乡、东南、临深等片区供应有望放量，但城区周边、泛松山湖等板块将持续供不应求。
“供应紧、高首付、高成本、稳预期、结佣慢等因素，将持续限制整体市场的一、二手成交。”车德锐说。
楼市投资需求转向商业物业
从东莞楼市上半年成交的产品来看，洋房依旧为成交主力，但值得关注的是投资需求集中释放，而市场对商业物业的态度，导致商业产品成交的两极分化。
商业公寓供不应求的状况加剧，中小公寓成为新的投资热点；写字楼量价齐升，成交创历年新高。这意味着东莞本地人以及外地客户，对楼市的投资需求在逐步转向商业物业。
“随着限商改住政策的实施，商住地已不能再改造成公寓，但可以转化成其他业态来消化一些商业指标。”车德锐说。
在东莞新兴产业崛起及轨道交通加快建设下，东莞城区出现多个甲级写字楼和商务中心，并于2016年上半年爆发式入市。
今年上半年，东莞写字楼供应8万平方米，同比下降33%，成交量同比下降22%。但写字楼的整体价格持续上升，达14893元/平方米，同比上升6%，是近年来的高位。
商铺投资热度减退库存走高
今年上半年，商铺投资热度减退较明显，这表明过去东莞人“一铺养三代”的观念发生改变，在卖铺的选择上不再盲目。
数据显示，随着“六限一紧”、限购、限签等因素的影响，上半年东莞商铺投资热度减退，商铺供应21万平方米，同比下降12%，为近五年新低；商铺成交22万平方米，同比降幅44%，创近三年低位。除了东城、大朗及南城等镇街成交突出，全市过半镇区成交低于百套。
截至2018年6月30日，东莞全市商铺可售套数为19139套，可售面积为215.82万平方米，按过去12个月消化速度计算，消化周期约45个月，商铺整体去化压力仍然较大。
车德锐表示，投资者在选择时需重点关注商铺定位，考虑商铺市场竞争，尤其关注街铺、购物中心和社区刚性服务等布局。
“如果一个商业街的购买力、消费力集中，有很好的发展前景，银行就会放松贷款，这些商业街也就会相对发展的不错，但大部分还是存在积压严重、价格起不来的情况。”车德锐认为，银行贷款政策的改变，对商业的发展也会产生重要影响。
【记者】龚名扬
【实习生】陈艳芸
【作者】 龚名扬
【来源】 南方号~东莞市~东莞楼市帮