（报告出品方/分析师：开源证券 齐东）
1、中国每年新增城镇人口已不足2000万1.1、中国城镇化率64.72%，新增城镇人口跌破2000万
统计局最新数据显示，2021年中国城镇化率已经达到64.72%。
每年新增的城镇人口在2019年跌破2000万人，受疫情影响，2021年全年新增城镇人口更是大幅回落至1203万人，整体呈现逐年下降的趋势。
新增城镇人口是住宅新房市场的核心需求，研究清楚未来的新增城镇人口发展规律有助于我们理解未来房地产行业的发展空间及发展路径。
房地产企业的经营管理思路也需要根据未来的新增城镇人口趋势进行相应的调整。
1.2、城市化的本质是人口集聚，DID 率更能反映人口集聚趋势
城市化的本质是人口由农村向城市流动的过程，在人口没有发生流动的情况下，如果单纯因为行政区域规划的变动或统计口径变动而导致城镇化率发生变化则并不能体现人口流动与集聚的真实情况。
比如日本在平成 11 年（1999年）至平成22年（2010年）之间，市町村大量合并，导致非城镇地区被合并到城镇中，城镇化率出现了异常的提升。
而日本统计局发布的另外一个指标，人口集中地区（Densely Inhabited Districts）的人口占总人口的比例既 DID 率，更能体现真实的人口流动与集聚情况。
日本统计局对于人口集中地区的定义为：人口密度为 4000 人/km²以上的调查区或市区町村内互相邻接、合计人口在 5000 以上的调查区。
作为参考，北京2020年统计局披露的人口密度为 1334 人/ km²。日本在 1960 年的城镇化率为 63.3%，与中国 2020 年的城镇化率水平接近。
而日本1960年的 DID 率为 43.7%，数据显示日本在城镇化率达到 63%之后，仍然经历了长达 20 年的人口快速流动与集聚。
1960-1980年，DID 率由 43.7%提升至 59.7%，提升 16%，高于同期城镇化率 12.6%的提升幅度。2000年之后，日本 DID 率仍以每五年 1%的速度持续提升。
日本与中国具有文化的同源性，在家庭观、住房观念较为接近。同时在地理位置上临近中国，气候环境与中国沿海区域接近。此外日本整体面积约等于中国两个省的面积，县面积与中国地级市面积相近，我们认为日本的城市化发展历史有较强的借鉴意义。（报告来源：远瞻智库）
我们后文也将进一步分析日本 1960 年后城市化发展和人口流动与集聚的规律，并结合当前中国的实际情况，展望未来的国内城市化演绎路径与房地产行业的发展趋势。
2.1、1960 年后，日本共经历了四个阶段的人口流动与集聚
根据日本的 DID 率水平及增速可对日本的城市化发展划分四个阶段：
阶段一：1960 年-1970 年，日本 DID 率仍保持较快增速，全国 DID 率从 43.7% 快速上升至 50%以上，5 年 DID 率增长 5%左右。
阶段二：1970 年-1985 年，DID 率增速开始下滑，全国 DID 率突破 60%，5 年 DID 率增长水平从 5%逐步降低至 1%。
阶段三：1985 年-2000 年，DID 率增长速度略有反复后下降，全国 DID 率达到 65%，5 年 DID 率增长水平回升后降至 1%以内。
阶段四：2000 年之后，DID 率继续缓慢增长至 68%，5 年 DID 率增长稳定在 1% 左右。
阶段一：分县区表现看，日本在1960年时已经基本形成了三大都县的人口集聚，东京都与大阪府的 DID 率已分别达到 92%与 81.4%，名古屋所在的爱知县的 DID 率略低，为 53.8%；而其他大部分区域的 DID 率普遍在 40%以下。
在往后的 10 年，日本继续保持了较高的城市化进程，整体的 DID 率提高了 10%。分区域来看，三大核心都县附近的县区 DID 率率先突破 40%，二档及以下（下图中 20%-40%档位，下同）城市的平均 DID 率从 24.2%提升至 29.6%，提升速度低于核心区域。
阶段二：日本整体的 DID 率提升不足 10%，人口集聚速度有所下滑；分区域看，三大都县基本完成向三大都市圈的转变，东京都市圈一都三县正式确立，DID 率均超过 60%（神奈川县达到 89%）。
三大都市圈外人口也继续集聚，沿海部分县区 DID 率突破 40%；但内陆大部分区域 DID 率仍不足 40%，该阶段二档及以下城市的平均 DID 率从 30.4%提升至 33.0%，提升幅度依旧低于全国平均水平。
阶段三：日本正式进入失去的十年，广场协议后日本经济泡沫破裂，国家经济陷入衰退，但经济的萎靡并未改变人口的集聚趋势。
这 15 年间日本整体的 DID 率提升不足 5%，分区域看，三大都市圈在较高的 DID 率的前提下继续提升，京阪都市圈与名古屋都市圈的链接地带 DID 率集体突破 40%，东北部分区域和南部沿海区域人口呈片状聚集。
中部和东北部分区域 DID 率仍低于 40%，该阶段二档及以下城市的平均 DID 率从 31.6%提升至 34.1%。值得注意的是，京阪都市圈内的和歌山县 DID 率出现了倒退。
阶段四：2000 年后的 15 年，日本整体的 DID 水平仅微幅增长 3.1%，多数县区 DID 率停止增长，同时相较上一阶段，更多县区 DID 率出现了倒退。
具体来看，除三大都市圈以外，在东北形成了以宫城县为核心，南部形成了以广岛县、福冈县为核心的新的人口集聚区域。而北部的福岛县，中部的岐阜县的 DID 率回落至 40%以下。
2.2、 一定阶段后，城市化的进一步发展需要持续的人口流入
1960 年后近 60 年的时间里，我们可以发现在日本 47 个县（实质为 47 个行政区，43 个县加东京都、大阪府、京都府、北海道，下文统称县）中仅有 14 个县的 DID 率突破了 60%，同时也有 14 个县的 DID 依旧低于 40%，剩余 19 个县的 DID 率在 40%-60%之间。
结合上人口数据，我们可以发现，当县 DID 率在 40%左右时，DID 率与人口增长没有明显的相关关系，而 DID 率突破 60%的县几乎都有较强的人口增长水平。日本经验说明若没有持续的人口流入（或人口增长），区域的城市化水平（人口集聚水平）达到一定水平后，难以继续提高。
从具体县区表现看，三大都市圈外围区域的 DID 率提升水平与人口累计增幅领先优势明显。东京都市圈一都三县中的神奈川县、琦玉县、千叶县的 DID 率分别达到 94.4%、80.2%与 74.3%，而 1960-2015 年的累计人口增长分别为 165%、199%与 170%。
京阪都市圈周边的兵库县与奈良县 DID 率也分别达到 77.7%与 64.8%，累计人口增速为 42%、74%。日本经验显示在整体城市化发展到一定阶段后，只有具有持续人口流入的区域城市化才能更进一步发展。
作为全球最具代表性的发达国家，美国也表现出与日本类似的城市化发展规律，根据美国商务部的数据，1950年美国整体的城镇化率达到64%，与我国当前城市化水平接近；2010年城镇化率进一步提升至 80.7%。
具体来看，各州2010年最后更新 （2020年数据预计2022年年内公布）的城镇化率水平也表现出较高的差异性。
除首都哥伦比亚特区之外，加州、新泽西州、内华达州、佛罗里达州等 8 个州的城镇化率 突破 90%，而缅因州、佛蒙特州、西弗吉尼亚州等 10 个州城镇化率仍不足 60%。
与日本相同，美国各州 2010 年城镇化水平的高低也与过去的人口增速具有明显的相关性。
不考虑哥伦比亚特区（城镇化率长期 100%），城镇化率突破 90%的州 1950 年-2010 年间每 10 年的复合人口增速为 21%；城镇化率突破 80%的州 1950 年-2010 年间每 10 年的复合人口增速为 17%；城镇化率突破 60%的州 1950 年-2010 年间每 10 年的复合人口增速为 11%；而城镇化率不足 60%的州 1950 年-2010 年间每 10 年的复合人口增速仅为 5%。
考虑各州 1950 年城镇化率并不相同，将 1950-2010 年各州城镇化率提升的绝对数值与每 10 年人口复合增速做对比，相关关系依旧显著。美国的历史规律表现与日本一致，在整体城市化发展到一定阶段后，城镇化率的进一步提升需要人口的持续流入，不同城市的城市化发展水平会出现较大的分化。
4.1、顶层思路转变，城市均衡发展城镇化向城市群模式转变
改革开放之后，出于对经济发展的追求，经济增速是各级行政区的核心考核指标，从而使得各地方政府均有大力发展本地经济的动力。
在 2005 年 7 月 21 日召开的城市总体规划修编工作座谈会上，时任国家发改委城市与小城镇改革发展中心副主任乔润令表示：“截至目前，中国有 655 个城市提出来要走向世界。
在 200 多个地级市中，有 183 个城市提出要建国际大都市。”因此尽管政策以及资源的倾斜使得我国确实存在东部、中部、西部的阶梯型经济带，也形成了北京、上海、深圳等特大型城市，但地方政府的主观选择也致使我国各中小城市发展模式较为同质化，城镇化的发展也相对均衡。
从数据上看，截至2020年，西藏省城镇化率仅为35.7%以外，全国其他30个省级行政区（不含中国台湾、中国香港、中国澳门）的城镇化率均突破了 50%，其中更是有 20 个省份突破了 60%。各省城市化发展水平相对均衡，离散程度显著小于 2010 年的美国与 2015 年的日本。
随着人口红利的消失与人口老龄化提速，作为经济活动的主要载体，城市的经济增长效率急需提升。因此打破行政壁垒，推动区域经济的协同发展，突破城市规模经济限制显得尤为重要，顶层思路逐渐由均衡发展向城市群战略转变。
2006 年“十一五”规划首次提出“要把城市群作为推进城镇化的主体形态”；“十三五”规划明确我国将在全国范围内打造 19 个城市群，形成更多支撑区域发展的增长极；“十四五”规划进一步提出要发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市的发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。
以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。
优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群，培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。城市群发展的战略定位和发展目标进一步明确。
4.2、 全面深化户籍改革，流动人口落户难度显著降低
过去严格的户籍制度是阻碍人口自由流动的关键因素，流动人口较难在非户籍所在工作地安居置业，实现真正的“身份转换”，这显著降低了人口流动带来的经济增长效率。
2014 年以来，我国户籍政策持续放松，“十四五”规划进一步提出放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。
全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的 I 型大城市落户条件。完善城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。
随着城市群战略的明晰以及户籍政策的全面放松，我们认为中国人口的进一步的集聚效应将加速显现。
从微观数据层面已经可以看到一定的趋势：城镇化率已经突破 60%，但人口增长乏力的山东、湖北省新增城镇人口下行趋势明显，而广东、浙江两省尽管城镇化率已经突破 70%，但每年新增城镇人口的数量稳中有升。
往后看，城市群战略持续推进，区域经济发展的协同范围延伸，人口的自由流动限制进一 步打破。
结合日美城市化发展规律与中国当前整体城市化发展水平，我们认为中国或将进入城市化发展加速分化阶段，未来的新增城镇人口预计高度集中于具有长期人口流入的城市群。
4.3、 19 个城市群包含 72 个 500 万人口以上城市，下游需求空间广阔
截止 2020 年，中国共有 91 个 500 万人口以上城市，而国家重点规划的 19 个城市群共包含 72 个 500 万人口以上城市，对应总常住人口 6.54 万人。
从2020年新房销售角度看，19 个城市群 72 个 500 万人口以上城市对应的总销售面积达 9.0 亿平方米，占比全国 50%，总销售金额 11.6 万亿，占比 64%。考虑未来人口的进一步集聚，我们认为这部分市场的长期市场空间具有较强的稳定性。
中国或将进入城市化发展加速分化阶段，未来新房市场将进一步向重点城市群集中。本轮供给侧改革一定程度上重塑房企经营模式与短期重点城市群市场格局，过去经营管理能力优秀，财务风格稳健的房企在强杠杆水平管理限制下具备更强的扩表能力，有望实现长期的市场份额提升与价值成长。
行业标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科 A、金地集团、招商蛇口等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域性优质房企。
房地产调控政策持续大幅收紧；房地产信贷政策持续收紧。
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