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江北核心区，房价跌了吗？
跌了。
跌了多少呢？
5%？10%？15%？
客观上，二手房一房一价，与具体户型、楼层楼栋和装修，差别很大。但从成交数据、挂牌价来看，跌幅可能高达10%，不排除部分小区更多。
因此，江北核房价是跌的，是不是暴跌，取决于各人对“暴跌”的定义，但这个跌幅达到了比较高的位置。
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河西南跌了吗？
跌了。
而且，其他新城区的次新房房价都跌了，只是因为河西南、江北的热度原因，其跌势更为人所关注，而其他一些区域跌就跌了，毫无流动性，也没“焦点意义”，多数人懒得关注。
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与之同时，反而，在江宁百家湖、城南软件大道、江北高新区、仙林中心、城东、市区等区域的次新房，房价相对稳。
注意，只是“相对”。流动性也是受影响的。
极个别的比如市区今朝天下、河西海玥/华新二期等小区，逆势微涨。（详见《逆势涨的海玥》）。
因此，这样的局面：
（1）河西南、江北核以及其他新城区二手次新房价下跌，有的跌幅很可观，波动性较大；
（2）江宁百家湖、城南软件大道、江北高新区、仙林中心、城东、市区等区域二手次新房相对稳。
问题来了，为什么呢？
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问题在于这2种现象和区域的属性。
市区、软件大道这种，房价波动性较小，因为是产业分布相对成熟、配套醇熟的区域，靠的是产业人口驱动、实际自住购买力（当下）。一个房，一个需求，这种供应关系比较稳定。好处是稳定，缺点其实也有，那就是天花板不会太高。
因为是产业落地，自然发展起来的区域，一开始并未有很强的城市规划与清晰的区域土地策划，虽然需求是相对恒定且发展的，但最终受制于资源天花板，比如配套虽然有，但不是很顶级，房子、商业、公园、休闲场所、地铁等，谈不上特别合理。
▲ 南京成熟区域：自住需求驱动，波动性较小，较稳
总结一下，这种区域就是[ 真实存在的自住需求]，优点是稳定，房价随真实自住需求波动而波动，相对也比较小，缺陷是不是规划先行，界面往往不算特别好看。
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而江北核这种，房价波动性大，因为这些区域是新城区、新板块，靠的是城市功能定位与规划（长时间）。
靠规划的推进与落地，本质是人们对[ 预期 ]认知。因此，江北核房价的本质，就是对江北发展的信心。
这种预期与信心，乐观的时候更乐观，悲观的时候更悲观。
▲ 南京新城区：预期驱动，波动性较大
因此，波动性当然比较大，这也是很容易理解的逻辑。缺点是波动大、人心不稳，存在阶段性非常乐观、非常疯狂，去年上半年抢房就能看出来，过去屡屡上演万人摇号——也存在阶段性悲观，比如现在，客观上来说，这种悲观也低于“实际价值”了。
好处是，规划先行，布局合理，未来的天花板就比较高。当然，兑现是需要时间的，越是定位高、发展层级高的区域，建设周期越是长，而不是今天买，明天涨。
即便上海浦东这种一等一的新区，也是历经30年发展。一开时，哪怕00年初，能有多少上海人看好浦东？
即便现在，很多上海人也依然不认可浦东新区，“只有头顶有梧桐树的地方，才是上海。”
所以，也要理解这些城市情绪。
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因为上述的客观现象，所以也导致媒体舆论和大众的心理波动性，很容易哗然。
大多数媒体是声浪的放大，加剧了[ 波动性 ]。
乐观时更乐观，悲观时更悲观。
甚至，大家也喜闻乐见“暴跌”的戏剧性效应，看到有人倒霉，有人是觉得有快感的。
但不管是理性的还是非理性的，乐观的还是悲观的，这些都真实存在，谁也别鄙视谁，谁也别否认谁。
目光放远，都是一个城区在长建设周期中的阶段性情绪。
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做人生的长期乐观主义者，送大家16个字：理解逻辑，认知道理，接受现实，保持定力。
所以，江北核、河西南为首的南京新城区，在众人悲观及波动性刻意制造中，如今反渐渐具备价值。
今天，谈了一下“江北房价暴跌”，本质是2种城区发展模式，江北等更多是[ 预期机制 ]起作用，其实就这么回事。