想清楚自己该买房还是租房？这得遵从内心的需求！房子主要还是用来住的。
房子是刚需，选择适合自己的，有条件的当然可以买，没有条件的，也可以租，不用纠结，涨也好，跌也罢，这是人生存的基本需求，欲望匹配能力，具身认知，选择适合自己的才舒适。
我们每个人都需要有房住，但这并不意味着我们每个人一定要有住房。住房可以是拥有一套房产，或者通过租用一套房产的方式来实现。这就涉及了我们到底应该租房还是买房的问题？
1、存量房时代
其实有很多人为了发展事业，工作的城市不固定，他们往往选择不买房子，他们不是出于财务方面的考虑，而更多的是出于个人的生活习惯和需求的判断。他们不希望自己生活空间被锁死，也不需要通过买房的方式来获得财务上的安全感。对于我们普通人来说，选择买房子还是租房子，更多要考量的还是财务问题。
其实选择买房或租房，与每个人所处的财务情况、生命阶段、生活方式、生活态度都有关系，没有绝对的对与错。对于中国人来说，结婚都想要在经济条件许可的情况下，夫妻婚后有一套自己房子居住。
20年来房价快速上涨，高房价让年轻人感到恐慌。一些人怕房价高涨，选择先上车，这种买房行为并不是出于生活的需要，而只是一种投资理财的行为。这种投资理财的行为，其基础是假设房价未来5-10年会快速上涨，这需要对城市规模发展有远见，中国是城市化带动工业化发展，城市发展的规模越快，人口增长的速度越快，未来房子的升值空间越大。
第七次人口普查数据显示，近10年人口增长最快的省市中，西藏、新疆、宁夏等西北部城市因基数较小增长较快，但气候较差、自然资源相对不足，房地产市场起步较晚，增速表现相对较快，但规模并不大。而东北三省面临人口下降、老龄化严重的严峻形势，10年流出了1101万人口，房地产发展持续遇冷。
广东、浙江、北京、重庆分别位于珠三角、长三角、京津冀、成渝等重点城市群，人口吸引力强。特别是年轻群体的流入带来大量劳动力，第一经济大省广东十年来人口增加2170.9万，增量在全国遥遥领先，总人口达到1.26亿。
深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉和佛山成为人口增长最多的十大城市，其中，深圳十年来的增量达到了713.65万人，在各大城市中领跑，深圳的落户门槛在四大一线城市中最松。北京、上海等一线城市已经进入存量房市场。存量房赢在了价格和地段上，买二手房已经慢慢成为楼市交易的主力军。
2、买房还是租房
对比买房好还是租房好，可以根据自身的需求，再做选择。
买房子的四大好处。
第一，购房后，你就有一个完全属于自己的家了，不用担心房东的涨价，或是随时不租让搬走。买来房子，装修可以按照自己的喜好布局，有房才有家的港湾。
第二，买房后，你就拥有了一大笔资产。付了首付之后，每个月虽然要还贷款，举债致富，随着时间慢慢变得富有，拥有了一套属于自己的房产。如果你选择在发展的城市安家，未来房价随城市的发展而上涨，你的财富也就实现了增值。如果生活空间有变动，房子还能出租得收益，假如租住同样房子的户型，也需要每个月支付房租，而且最终房子并不会变成你的资产。
第三，在低利率时代，借钱越多越划算。使用住房公积金或者按揭贷款，购房可以实现适度的、良性的负债，改善自己的财务状况，长期的利率能跑赢通胀。如果你判断房价未来还会涨，那么现在低利率买房就可以获得额外的资本增值的收益；如果现在不买，那么你未来将付出更高的购买成本。这是基于对未来趋势的判断得出的结论。
第四，买房从理财角度可以看作是一种强迫储蓄。如果你一个月挣1万元钱，每个月有4000元的房贷，实际上是强迫你把这笔钱最终转化成了你的资产，扣除4000元必需的支出后，再合理安排其他支出，留下剩余的10%，其余的用于各项开支，这是一个理财的约束。
当然买房也有三个弊端。
首先，买房是一笔相当大的支出，大部分人在支付首付后手头会变得比较拮据，加上每月的按揭贷款，没有多余的钱去做其他的投资，甚至可能会因此错失很好的投资机会，比如创业也是需要启动资金的。
其次，如果选择出租房子，一定要选择合适的房客，减少对屋内设施的破坏。
最后，房价一旦下跌，那么你的资产也会相应地贬值。在过去20年里，中国房地产市场走了一轮大牛市，而这样的大牛市在历史中是非常少见的。目前人口流岀的城市，几万元就能买一套的房子也是有价无市。
当然该买房还是租房，不仅取决于你对市场的判断和你自身的财务状况，更取决于你的生活态度。我们每个人可以结合自己的情况合理选择。
3、房地产投资的特别之处
房产投资类型多种多样，价格则与土地的性质相关。买房不仅是房子本身的钢筋水泥，还有这块土地的使用权。城市商业用地、工业用地以及商品房的土地，使用期限也各不相同。住宅商品房的使用期限是70年，而工业用地和商业用地一般是40年到50年。房子对应的土地使用期限，对房产的价值影响极大，因此需要格外注意。
小产权房的土地性质是将农村集体土地直接卖给开发商，再由开发商盖出的房子，建筑跟城市商品房几乎一样，但价格比正规商品房价格便宜的多。这种农业用地没有转换成城市用地，所以产权也不受到保护，没有投资价值。
城市住宅商品房分新房市场和二手房市场。新房市场上的商品房是由开发商售卖的，房价上涨趋势受房产调控抑制，房产调控政策调控的是房价上涨趋势，并不是房价。随着经济不断发展和城市建设逐渐趋于稳定，二手房在房地产交易中的比例将会越来越大，全国至少已有深圳、上海、广州、成都、西安、无锡、东莞、宁波、绍兴、三亚等10个城市出台了二手房的相关政策，抑制了二手房挂牌的价格上涨趋势。
房子是实物资产，这是中国人偏爱买房子的根本原因。房子的价值核心在于土地，土地资源是稀缺的，国家对土地使用性质的划分和规划严格控制，使得城市商业用地和商品房住宅用地的数量极为稀缺。
房子是我们的基本需要，不管是为了居住还是出于商业目的，我们都离不开房子和它对应的这块土地。房子是刚需，随着人们对生活品质的追求，改善性住房、养老地产都是人们对住房功能的新需求。
我们都需要住房，但不是人人都有条件拥有它，所以租房子也是可以住的。投资房产既可以自住也可以租出去收租金，房子既是商品，又是资产。市场上对房地产市场价格的分析产生错误，根本原因就是有人把房子当成一个纯粹的商品或资产来看待。
商品价格与资产价格的运行规律大不相同，判断标准也大相径庭，不可一概而论。房子对抗通胀、流动性低、不可分割、可用来当抵押品作抵押贷款等特点。
房价与经济发展和国民收入是正相关的。经济发展，收入增加，房价就会上升。因此分析未来房价的涨跌趋势，就是分析未来经济能否继续保持高速增长。经济发展势头好，房价自然上涨，反之亦然。
除了经济发展情况，另外一个影响我们房价的重要原因是环境。在房地产市场里，位置决定房价。这里的位置实际上指的是房子周围的配套环境，物业管理、停车位等都是房价升值的卖点。
其次，在过去20多年中，房价的上升实际上还伴随着城市基础建设的发展。因此我们还要判断未来城市的基础建设会不会继续高速发展，机场、高铁、高速公路、地铁的网络化交通，新区、港口城市都是高速发展的地区。
大型购物中心的现代化商业形态等，公共服务体系，学校、医院、公园、政府服务体系和公共安全体系等，这些都是国家投入的资源反馈于在此生活的居民福利。
房价是被“高估”还是被“低估”，市场有回到自身价值中枢位置的内在力量，如果房价被低估了，价格表现普遍低于价值，要回到价值中枢就有上升的空间，反之就有下降的空间。
4、房地产的投资秘诀
商铺的投资也有秘诀。以前有一个说法叫“一铺养三代”，意即一个商铺可以供养三代人的吃喝。商铺的商业价值非常高，而且现金流稳定，是较好的被动型收入渠道之一。
但是商铺的价格差距非常大，处于繁华地段的商铺，一年的租金就高达每平方米上百万。一些商铺可能在设计、建造和位置上都差不多，但是价格却相差十几倍。租金收益与房价之比，应该等于当时市场的无风险收益率，这同样适用于对商铺的判断。
原则上，商铺的租金收益要跟当时市场资本的平均收益率保持一致，比如近20年来中国的资本平均收益率大约在15%，就相当于投资中国土地的资本平均收益率约为15%。
15%这个数字基本上和这20年里中国经济的名义增长率是一致的。它也反映了在过去20年里，中国的投资回报相对来说非常丰厚，但是人们并没有获得超额收益，因为它只是跟整个中国经济的增长保持了同步。商铺的租金收益率一般要达到10%以上。因为商铺的租金收益风险比投资商业项目小很多，收入也更稳定，所以能期待的收益会低于投资商业项目。
投资的逻辑是高风险，高收益，这是亘古不变的。其次，住宅与商铺这两类房产性质不同。买住宅商品房，实际上是一次性买下了70年的土地使用权。而商铺一般只有40年至50年的使用权。
分析商铺的价值，可以利用两个模型：一个是人流模型，另一个是资本密度模型。
人流模型是指一个商铺价值取决于其租金，而一个商铺的租金取决于每天经过这个商铺的人流。比如麦当劳、肯德基、星巴克在选择店址的时候一定会观察商铺一周当中每一个小时经过门店的人流数。经过精确调查以后，商铺的租金和价值才有选址的参考数值。
资本密度模型就是单位土地堆积的资本量，这与该土地上人口密度成正比，同时也与土地上每个人的平均财富水平成正比。资本密度模型可以用来参考房地产的内在价值。
土地的用途不同，价值就会差距悬殊，这就是资本密度的缘故。所谓资本密度就是单位土地上堆积的资本数量，即100亩土地被人投资100亿，资本密度就是每亩1亿。
土地的资本密度由两个主要因素决定，一是人口密度，二是人口的资本强度，即土地上的人口现在拥有的财富和将来的赚钱能力。此外，资本的流动会深刻影响一个地方的资本密度。如果一片土地有大量的资本流入，房价就会有上升的趋势，反之则会大幅下降。
因此一个地方的房价，基于住宅、商铺、办公楼、工业用房等形式的不同，基本定价标准就不同，但是房价未来的升降趋势，关键是人口流入、GDP增长，地方的产业，比如，雄安被国家划分为新区后，防城港成为东盟RCEP自由贸易的核心港口，这些地方就吸引了大量的外来人口投资房地产。
比较火热的养老地产和旅游地产也很吸引人，三亚、北海、大理等城市设计花哨的居住地产，根据个人喜好和条件置业投资，全国气候舒适，环境宜居的地方有限，这也是很多人向往的地方，早已成为了北方人的第二故乡。
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