是的，这条新线路是重庆。
中国四大直辖市之一，国内生产总值前五名，一个真正的特大城市。
但是，它的房价很低。
在国内各大城市，一直垫底。
但是今年，事情变了！
一个
重庆是一座一直很神奇的城市。
几个月前，重庆第一轮集中土拍传遍全国。
2天卖出“万元土地”25宗，重庆地价上限多次刷新！
要知道，从2017年到2020年，重庆主城4年只卖出了45宗“万元土地”。
两天，值两年。
开发者的情绪完全被激活了。
在这股优步热潮中，买家失去了理智，涌入了销售部门。
整个五一假期，全国各地的人们都在旅游放松，但重庆的人们却在排队抢房子。
尤其是在北部和西部，人太多了，很难找到房间。
二手房没有闲置，涨价和不愿意卖也没有下降。
这是重庆最疯狂的时候。
几乎所有人都同意重庆即将腾飞！
然而，接下来的第二轮粘土拍着给了大家一记耳光。
且不说地价高，土地拍卖更是严重。
不到几个月，曾经被拍得火热的重庆，竟然变得如此寒冷！
这到底是怎么回事？
对此，我们做了一个决定：
放弃势利眼，直接飞到重庆，用人肉研究重庆市场！
看看现在的重庆市场。
2
事实上，重庆房价一直在缓慢增长。
从近几年主城区的地价变化可以看出一些端倪。
2016年，平均地价是3000多。
2017年，平均地价近5000。
2018年，平均地价是5000多。
2019年，平均地价7000。
020，平均地价近7000。
2021年平均地价近9000(截止重庆前两波土拍)。
这些都是地价成本，主城在不断增加。
2021年，与2016年相比，重庆主城区的地价成本在5年内翻了一番。
我认为这种趋势没有任何争议。
如今，在重庆的主城区，越来越多阶层的房价已经完全超过了2万。
我们来看看重庆房价比较高的一些板块。
注：图片来自重庆市住房知识局。
重庆很大，板块很多，房价较高的板块主要集中在中部和北部。
其中，渝中区中部，大部分是一些豪宅，底价3万元。
国豪18T新房，正经事核心，平均楼面价4万。莱佛士城二手房，均价4.2万。
江北观音桥商务区的精装高层香港置地启源，预估价接近3万。
江北大石坝板块的保利河阅读平台，高层均价2.2万。
在宇宙的中心，渝北的昭木山，位置优越的二手房已经达到2.5万套左右。
渝北新牌楼板块中海环球空间时代精装高层均价2.4万。
以低密度著称的闽北李佳板块，已经站在了2万大关，敏捷宾爵府的房屋均价为2.4万。
再往北到李佳的悦来板块，融创翠云别墅的平均建筑价格已经达到了2万。
且不说旁边的中央公园板块，近几年的人气已经超出了大家的预期，附近新拍土地的楼面价已经站到了1万元。
诞生于第一波土拍的保利地王刷新了板块的地价上限，楼面价1.57万元，未来售价可能3万元。
中央公园北部龙湖北岛的楼面价也已经超过了1.37，平层总价在400-600万。
中央公园东侧的融创春华锦楼面价接近1.45，后期售价肯定不低。
还有长家汇，在桌球石盘里临河。虽然第七期发售存在不利因素，但楼盘均价已经达到22.2-23，000。一、二期二手房均价2.6-2.7万。
南平商圈超高层建筑李云迪建的房子均价，不看
部也有不少高价项目。比如南边九龙半岛的龙湖美林美院，洋房建面均价都达到2.2-2.3万了。
比如西部大学城的融创林与麓，楼面价都1.2万了。还有融创桃李序，楼面价接近1.2万。后期售价也都要超2万了。
再比如西边沙区物流园的招商渝天府，楼面价超过1万，建面单价都要上2万了。
可以看到，重庆越来越多的板块房价已经突破2万，还有一些板块正在冲击3万大关！
3
到底是什么力量，在支撑着重庆这些板块的房价上涨呢？
一方面，供不应求导致资源最集中的城市核心板块房价上涨。
要知道，重庆整座城市被山脉和江河割裂，受制于地形地势和通勤约束，老城注定无法扩张。
等老城核心的土地被用完，就再也没有空地了。
其实，从2018年开始，重庆主城的住宅供应量就已经在下滑了。
下面就是重庆主城2016-2021年，商品住宅的供需走势。
注：图片来源于克而瑞
有数据显示，今年8月，重庆主城住宅库存面积约400多万方，去化周期只有2.3个月，已经创了新低。
注：图片来源于克而瑞
曾经的天量供应是真，现在短期内库存变少也是真。
占据老城优质资源的优质地段就那么多，只要人不断涌入，供不应求，房价就会涨。
另一方面，还有高价地王的助攻。
特别是江北和渝北，重庆近几年的重点发展区域，地价节节攀升，房价更是高涨。
有机构梳理了2017-2021年重庆楼面价TOP30的高价地。
注：图片来源于重庆锐理数据
从板块分布来看，成交楼面价排名前10的地块，全部集中在北区，中央公园板块最多，占了8块。
地价越拍越高，房价自然不会低。
地价摆在那儿，开发商要赚钱，利润再少也要有底线。
同时，也要注意，近几年重庆的新增供地，容积率变化非常明显。
根据第三方统计，2020年4季度，容积率1-1.5的土地供应，已经占重庆主城接近80%！
这样的容积率下，中大面积的大平层、洋房，会成为供应主力。
纵观一些高价板块，不仅是礼嘉、中央公园、大竹林等，就连西永、大学城也几乎没有高层产品了。
这也就意味着，重庆主城必然会出现一大波高价改善盘，也会在一定程度上影响主城刚需盘的供应。
4
那，重庆就没有低价刚需盘了么？
不，多的是！
那些海量的低价刚需盘，主要集中在重庆的南部，以及远离主城的外围。
比如鱼洞、界石、跳蹬、高职城、龙兴等等，还有很多单价6、7千的房子。
你现在看觉得真便宜，可能十年八年以后还是这个价格。
重庆热门核心版块与城市外围板块的分化正在加剧。
不过，整个城市还是属于北强南弱，西强东弱的大格局。
在重庆买房，永远是区位和配套优先原则。
地段越好、交通越便利、配套越齐全、还有公园、学区的资源集中型住宅大概率还是会涨也好出手。
目前，重庆的房价天花板跟同类城市相比并不高。
所以，不要怕追高优质核心板块，两江四岸、照母山、大竹林这些成熟区域依然可以入手。
特别是北区，这里会是未来大量新重庆人的首选，不缺购买力。
但距离不要拉的太远，偏离了老城自然外溢。
还是要在主城框架之内去选择，去选择具备聚集人口基本条件的区域。
今年重庆的改善盘供应量会比较大，如果想换个好房子，今年是很好的机会。
相比5、6月份，现在的重庆市场确实凉了不少。
趁着年底这波促销节点，可以好好挑一挑。
抓住首付分期，抓住低首付，抓住内部团购，抓住工抵房员工房等一切促销手段。
同时也要注意，一定避开所有非主城核心板块的高价项目！