既有模式下的控制性详细规划：是指附带有计划经济特征且以 1991 年出台的《城市规划编制办法》以及 1995 年出台的《城市规划编制办法实施细则》为基础的控制性详细规划。
新形势下的控制性详细规划：在控制性详细规划的编制层次、内容以及成果方面和管理的模式方面的研究和探索有了长足进步的控制性详细规划。例如：2000 年后以的北上广和武汉及南京等大城市和特大城市的新一轮控规实践。各地的控规在实际工作中呈现发展两极分化的趋势。在经济发展比较慢的中小城市，既有模式的控规体系仍然大量存在。为此，对其框架体系和模式下进行分析研究探讨是十分有必要，同时也为控规发展较为缓慢的城市提供参考。
既有模式下控规编制技术- 编制层次方面
既有模式下的控制性详细规划基本上是按照《城市规划编制办法》进行编制，均采用“城市——地块”两个层级的规划编制体系，首先将确定的编制区域划分为若干个控制地块，并将经过整体平衡的建筑总量、人口总量以及公共服务和市政服务设施等指标分摊到各个地块，确定各个地块的用地界限、使用性质等内容，整合各相关指标后形成地块分图则。
这种类型的试图一劳永逸的控制每一个地块的开发建设，事实却并非如此，由于市场的不确定性，控制指标调整尤其是容积率的调整已成为常态。
造成容积率频繁调整的原因主要是由两个因素所造成的：
其一是在既有模式下城市控规编制没有办法解决未来需求之间的矛盾；
其二是在既有模式下控规编制没有办法来满足来自于市场的灵活需求，使得控规出来的指标和结果与实际情况不相符合，无法有效指导城市建设。
更有甚者，一些城市控规编制完成就面临修编的的情况也已不鲜见，因此既有模式下的控制易产生容积率频繁调整而无法适应城市的发展。
- 编制内容方面
既有模式下编制的控规的控制内容强求高度统一、面面俱到，但没有落到实处。《城市规划编制办法》将各地块开发强度、建筑高度、配建停车泊位、出入口方位、配套公建设施及规模和建筑形态及环境等七个方面的要求被认定为必不可少的强制性内容，然而在实际情况中，控规编制报告一般只有十多个基本标准。
这些控制指标确定的过于刚性，限定过于严格。规划一经完成，指标即成为一个个“死的”指标。这种望而不可及的指标在实际操作中却起到了相反的作用，控规在不断的被修改过程中，导致人们认为那些“硬指标”并不是特别重要，被人们轻视。
而控规中为保障城市居民健康发展而确定的市政设施和公共服务设施用地被无端侵占。由此看出既有模式下编制的控规无法调和规划控制的刚性与市场需求的弹性之间的矛盾。
因此，控规的实施和编制是一个隐含时间和空间的多重概念。控规的编制与实施则是属于相互动态影响过程，在对于控规编制两个层面上，两者都需要强调，缺少了时间概念，那么控规编制对城市规划的实时性不足。
同理，缺少了空间概念，那么整个城市规划出来的形象没有层次感。为此，在市场经济条件下城市发展引发出来的多样性和多变性，这就需要控规的核心思想具有韧性，研究控制指标的韧性和承受区间，使之控而不死，变而不乱。
规划控制指标体系1
规划控制指标体系2
- 编制成果方面
在 1991 年版《城市规划编制办法》和 1995 年版《城市规划编制办法实施细则》的指导之下，规划文本、图件和附件这三个部分是依据既有模式下编制而成的成果。
其中，规划文本是对整个城市规划进行阐明背景、思想、目标以及硬性数据等内容，具有法律效力。图件通常是由图纸和图所组成的，图纸含有规划项目区位图、现状用地图、土地利用规划图、结构、功能及各类配套设施分析图、管线综合及地块编号；图则负责对地块具体控制，包括地块边界、用地性质及开发强度等内容，是许可进行土地开发的重要凭证。附件里面则包含对土地规划用途及一些基础资料。
既有模式下控规编制存在的不足- 编制思路方面
控规，究其本源就是为了维护公共利益对地块的开发进行控制，但在频繁调整指标的大环境下，单就某一地块来说，很难判断一块用地的指标对当地会产生多大的影响。
例如基础指标里面的容积率调整，只有对与文物保护景观有着建筑物间隔、日照时间长短严格的限制和规定。而其他的，例如公共设施、交通流量等基础设备配置方面难以确切分析。如果在这种错误的思想指导下，认为调整一个地块的容积率不会产生什么影响，当这种情况积少成多，情况就会产生由量到质的变化。
- 编制层次方面
既有模式下的控规编制缺乏应有的审查和审议制度，公众参与机制相对较弱，无法保障控规的科学与公平，由于缺少社会监督机制，政府及规划部门自由裁量权较大。
然而，随着 2008 年城乡规划法的实施，该法加大了公众参与机制，法律明条规定其第 8 条以及第 26 条都是要求对土地规划成果进行公开，但是处于既有模式下编制的控规在实施过程中频繁遭遇修改，一旦公布接受社会的监督，将会面临许多行政诉讼。
- 编制成果表达方面
既有模式下的控规编制一般有方案文本、图则和说明书作为成果。
其中文本和说明书是类似的，都是对控规方案进行描述和说明，图则内容涵盖用地控制图和控制指标表。随着人们不断的实践，由于文本和图则描述的含义不够严谨，要么没有讲清数据的来由，要么则是缺乏对某一步骤的说明，为此，便特意增加了说明书，对文本部分进行进一步的解释。
当在城市规划编制过程中出现了资料性文件不足，规划文本和说明书内容大量抄袭现象等问题时，便被认定为无法满足法律文书的基本要求，同时无法保障城市控规编制的法律地位。
面对上述问题，部分城市从《城乡规划法中》认真学习其核心精神，专门做了一些针对控规工作研究性比较强的思索，其成果主要表现在城乡规划地方立法中。
新形势下对规划工作的新要求- 要求城市规划要适应规划管理工作
处于市场经济环境中的规划管理工作，不仅面临着工作量比较大，而其工作内容变得更加复杂，这同时也对决策人提出了更高的能力要求，较强的规划决策能力、以及高效的管理才能够胜任。
其中对详细了解用地控制指标、环境最大容量控制指标，建筑外形指标、交通内容提示指标等要求，做了一个浅析市场经济条件下的规划管理工作。
- 要求规划具有弹性
缺乏合理弹性的控规容易引发诸如：因规划控制指标刚性强，调整程序繁杂而将控规束之高阁；有将刚性指标（如容积率）直接按照极限控制的等现象。
由于缺少合理的分级调整机制，大量调整无法在基层规划部门得到解决，只能由市政府负责审批，导致部分项目因此搁置或者转向别地建设。此类现象在中小城市较为突出，因某项指标短期内无法进行合理调整导致招商引资项目无法顺利推进从而迫使项目“流产”的现象时有发生。长此以往，将导致规划管理效率降低。
为了有效解决这一顽疾，首先应改变控制层级，由原有“城市—地块”的划分层级合理调整，增加中间层级（如：单元—街区—地块、单元—地块），将总规或分区规划中的规划指标分层落实到每一级，我们对土地依照了不同的对层次进行归类划分。
- 要求下一层次规划符合总体规划的意图
控规在总体规划和修建性详细规划之间起到了桥梁的作用，将其进行过度和合理衔接，起到了纽带的作用以此证整个城市规划体系的完好和连贯。
新形势下各大城市新一轮控规发展近况城市规模不断增大，市场经济越来越昌盛了。现有控规编制状况已经不适应实际城市发展情况了。这就需要我们对于控规编制模式不断的尝试和改革，其规划部门的管理人员也随之一起吸取经验，同时每个城市都在为着自己的城市努力奋斗着，在奋斗中，希望探索到一条更加适用于自身城市发展规律的控规。
通过对北京、上海、广州、武汉及南京等大城市的新一轮控规成果进行对比总结，分析其进步与创新之处。如进一步明确强制性内容与指导性内容、因区施控，根据分区特征确定控制要素、加强了控规动态评估、强调设计和开发管理过程中的延续和动态指导等。
- 北京市
自 1999 年起，北京市历经 99 和 06 两版控规，直至 2006 年完成中心城区1088 平方公里控规覆盖。2007 年完成了对 11 个新城街区层面控规编制，实现控规在市域全面覆盖，这些成果有力地推进了旧城遗产保护与新城用户需求开发。从另一个角度来说，只要重视控规动态维护机制，制订了相应的工作制度，明确控规进行主动更新和被动调整的要求和程序，确保控规能够顺应城市的不断发展。
- 上海市
上海市因其经济实力及技术力量等方面的优势，较早进行了控规单元方面的研究，将规划区化整为零，分为多个单元，合理安排功能及基础公共服务设施布局。之后，以此为基础，对地块层面进行规划控制。已于 2004 年完成重心城区单元控规全覆盖。
- 武汉市
武汉市于 2008 年进行了新一轮控规编制。在此次编制过程中，创造性的提出了控规编制单元和管理单元两个方面，与之相对应形成控规导则以及控规细则，按照对应层次的控制要求逐层落实上位规划的要求。
当时预计至 2010 年底，基本完成 7 个城区的建设，2 个经济开发区和 6 个重点发展区在内的约为 3000多平方公里范围控规导则的编制，以达到控规全覆盖。
- 广州市
广州在控规实际操作中，凭借着规划单元的控制性规划导则为指导思想逐步建立新的控规模式。同时，广州市利用 GIS 技术平台上的技术对控规导则进行了一定的资源整合，形成了具有独特意味的“一张图”管理模式，这种管理模式体现了高效便捷的特点，从而切实提高了管理效率。
- 南京市
2012 年以来，南京市在建立条块结合的规划编制体系，构建“6211”控规核心控制内容，建立分类表达的控规成果形式的基础上，积极开展控规“一张图”整理建库尝试工作，建立全市控规一张图档案库，并进行成果数据标准化，用地分类和 GIS 库建设，以此推动在控规更新体系方面的研究探索。
新形势下控规编制工作的特色与创新- 控制层次方面
通过对以上五个城市控规的比较分析，可以看出五个典型城市在控规规划实践中，均提出了以分层控制为核心的控规改革思路，通过在规划编制体系中增加规划层次的方式，进行了编制体系探索。
城乡规划体系与控规编制体系比较1
城乡规划体系与控规编制体系比较2
从表中看出，各地为了顺应城乡一体化的快速发展，均对规划编制体系进行了不同程度的革新。主要都是通过增加控规编制层次的方式，落实总规和分区规划的相关要求，对指标进行量化分解，对下一级地块控制提出具体要求；地块层面在满足上层次规划的基础上，对部分内容进行优化调整，为开发建设提供更大的灵活性。
- 控制内容方面
在新一轮控规编制的背景下，大部分地区基本上就是将控制内容进行了两种形式的划分，刚性和弹性，即强制性内容和指导性内容的划分。
规划结果往往是由指导性文件和强制性文件所构成的，通俗的说，则是由法定文件和技术文件所构成的。例如，武汉市在控制性详细规划成果共分为两个层次，分别是总则和分则。
总则是对武汉市整体控制性详细规划的方针的具体论述，其中就包含强制性内容；反之，分则是指导详细规划管理的图则，里面则是由指导性内容以及一些其他引导内容构成。
然而既有模式下的控制性详细规划编制中，笔者从便于规划管理的角度去考虑，将控制性详细规划分为两个部分：其一是规定性指标，是规划要求较为严格的控制管理要求，对于某一个特征采用量化的标准来衡量，例如用地面积一百亩，可以类比上一段的强制性内容。其二，是指导性指标，在难以用量化的数字来表示时，我们可以通过设计人员附带有建议的创意式指引，例如基调、建筑物环境等。
既有模式下编制的控制性详细规划在在内容的区分上普遍采用一刀切的方式，其原由主要是控规对实际情况不够贴实，部分要求规定过死，或者对土地的实际利用效率不足。
总的来说，整个内容应该需要“刚”的没有“刚”出来，例如在某个控规编制中，政府的公共职能体现在基础设施、公共设施等的落实，故政府没有表现出自己职能，这种行为导致我们的公共利益屡屡受到了侵犯。
其文件中的强制性内容以及指导性内容，都是体现了政府责任和积极应对不确定的市场因素。在新时代背景的控规编制方式中，大多数地方开始认识到市场和政府作为两只看不见的手，其性质不同、职责不同，但是却都是将市场引向前进的方向。
- 控制方式方面
- 对特定区域实行差别化控制
在控制性详细规划和法定图则的编制中，利用自身不同的地理位置优势，制定出针对性制定不同区域的控制要素，并抓住重点和弱点进行合理区域控制。每个城市在对待控规时的管理也是进行区域特殊制定法对待。
以上海市为例，在综合考虑其区域的各种因素后，在城市形象以及建筑高度划分为 3 类地区。北京市在空间形态控制方面，除了考虑经济因素以外，处于对城市总体形态的综合考虑，将建筑高度控制分为 3 类地区，分别提出相应要求。
既有模式下编制的控规往往没有进行特定控制意图区域或表划分，即便有特定意图，也往往是为了进行历史文化保护，结合有关规定进行控制；或者是以空间美感为目的，从城市设计的角度进行的特定区域建设引导，但是由于不具有强制性，而且带有较强的主观性，在实际的操作中往往难以得到实施。
2.对部分指标提出通则式控制要求
既有模式下编制的控规缺少通则式文件，主要通过对每一地块的指标进行具体控制，指标的确定很大程度上依赖于设计师的工作经验，带有较大的主观性，缺少科学依据，结果自然不言而喻了。
新一轮的控规编制，各地区域分别通过利用相关技术准则或者在控规中直接对某一项或几项指标进行通则性控制的形式进行规定，划分标准，使相关指标确定有迹可循，不再是以往“拍脑门”得出来的。此举大大减少了规划管理过程中产生的自由裁量权，侧面地体现了公平性。
- 日常管理方面
1.加强了控规动态评估
目前，我国绝大多数城市都开展了控规动态评估的研究和实践工作取得了不错的成绩，同时对控规动态评估与维护概念认知模糊的界定，将前期控规方案优化与后期的实践评估当成控规动态评估的全过程，或完成控规评估后，必然要对控规进行重新修改，也可以通过控规动态维护来校正及调整原有的规划目标与功能偏差等问题。如北京的“动态维护机制”、深圳的“公众参与的动态修订机制”、广州的“动态更新维护”及南京的“调整的动态性和实效性”等。
尤其北京市建立建设用地变化、建设规模总量变化、公共服务设施与基础设施建设的统计分析工作，在此基础上定期进行总结评估工作，从而确定下一年度控规维护内容与要求。
人们对控规的严肃性与科学性进一步加强，实现个人利益合法化，甚至有些城市地方政府官员或城市规划行政主管部门想通过对控规动态评估与维护，扩大自身行政裁量权与预留调整、修改控规活动空间权限，达到对规划进行随意修改、实现局部利益的目标。
现阶段我国城市规划法律体系的严重不足，对控规的动态评估与维护缺乏具体的要求和标准，较难判断控规动态评估与维护的对或错，使其科学性与合理性大打折扣。同时控规动态评估与维护为公众搭建的参与平台非常匮乏，造成公众参与严重缺失。
控规的动态评估与维护工作均是由城市规划主管部门委托相关规划编制单位来完成的，部分规划编制单位为了尽快地完成该项工作，站在政府部门角度去思考问题，以体现政府意图与相关利益主体要求为出发点；有时为尽快达成某些利益团体的意图而想尽一切技术方法实现控规的调整与修改，往往会出现规划评估为政治意图或某些团体的利益提供技术支撑服务而扮演了“帮凶”角色的现象。
虽然有一些城市结合自身发展环境特点相应地制定了地方评估体系标准以指导控规的实施评估，但由于经济发展水平与客观认识水平的限制，各地标准与内容参差不齐，没有统一的技术标准与成果检验标准，存在同一个城市的不同片区，面对同一类项目，有些地方动态评估与维护可行、有些地方动态评估与维护却不可行的怪现象。
2.强调规划和开发管理过程中的延续和动态指导
新时期控规自《城乡规划法》颁布实施后，很多城市进行了以全覆盖为主要目标的控规编制工作，控规的设计和开发管理过程中的延续和动态指导显得尤为重要，如以重庆江北城控制性详细规划为例，充分体现对高土地使用效率，体现现代商务办公区集约高效的形态特征；与其配套服务空间分布为周边的商务区提供高效便捷的服务。
市场的不可预见性和控规编制本身的局限性使审批后的控制性详细规划调整更加频繁。在肯定控规调整积极作用的基础上，提出了合理的策划方案为基础进行控制规调整的工作方法，以规范的流程来保证成果的科学性并提高工作效率。
结合相关案例经验与控规现阶段面临的困境进行综合分析判断，为使控规开发管理与设计延续和动态指导顺利推进，依据国家相关法律法规的要求，针对控规实施过程中出现的新问题与新困难，运用科学发展观的方法，以构建生态文明为建设目标，实行控规实施过程中的“事前、事中、事后”的跟踪动态评估；采用年度动态评估报告开放的形式，然后讨论确定是否对控规进行维护与修改完善等相关工作。