转自大胡子说房
作者楼市张三丰
这周就是春节了，大多数人的心思都已经沉浸在春节的欢乐之中，但还是有几件重要的事情需要和大家说一下：
首先，长沙楼市也松绑了！
昨晚，长沙“强省会”人才购房细则出炉，购房资格出现大幅松绑：
大专 落户 1个月社保即可购买首套房。
楼市调控优等生长沙，终于也出手了！
除此之外，央行这周也公布了1月份中期借贷便利（MLF），也就是我们常说的“麻辣粉”数据。
去年1月17日，央行发起的1年期7000亿MLF已经将要到期，需要续上新一轮。
根据央行公告，本次将超量续作，新一轮的MLF给了7790亿元，比到期多了790亿。
本月MLF的中标利率是2.75%，跟上个月持平。
很多人并不明白，1年期MLF利率，是当前lpr（贷款市场报价利率）的重要参考。
我们可以理解为：LPR是房贷利率的锚，而MLF利率则是LPR的锚。
一般来说，如果MLF利率不变，LPR利率基本上也会维持不变，很少会发生例外情况。
这也意味着，本月20号公布的lpr利率，下调的可能性比较小。
年前降息的预期，基本已经落空。
但是，按照我们团队对市场和行情的研判：
一季度依然会有一次降息和降准的利好，而且大概率会在“两会”之后。
其实，春节假期期间，类似于央行重要公告这样的热点消息不少，但是很多朋友由于假期的原因，不会及时关注到，往往就会错过一些重要的热点消息，有时候一旦错过，很可能就会失去一个影响一整年的风口机会。
最近，我有个感觉越来越明显：
2023年，或许将是大多数人能参与的最后一波楼市大行情；
这一波楼市行情和以往相比，有很大的不同：
并不是说房地产的游戏将在2023年之后消失，而是参与的门槛难度将越来越高。
无论是资格，还是价格，今年房地产这个游戏都相对公平。
今年过后，未来10年，能涨的房子，要么资格门槛，要么资金门槛，将真正沦为少数人的游戏。
过去，我们见过了楼市一夜造富的神话。
对于大多数人来说，除非是坚定不移的看衰党，要不然对房价的焦虑，大多数是来源于涨而不是跌。
中国房地产发展3、40年，大多数的时间下，房价的态势都是上涨，以至于我们已经习惯于这样的恐惧：
今天不买，明天可能就会涨。
疫情三年，所有人都在担心能不能保住工作和薪酬，房市才出现了难得的回调期。
但，即便就是这个楼市最惨寒冬，房价的降幅也并没有想象中那么大。
根据国家统计局数据，2022年全国平均房价同比下降幅度是3.5%，相比较上一年，全国均价也只是跌去了三百多块钱而已。
市场就是这样，涨价如潮起，降价如抽丝。
我们见过太多次房价翻倍的情况，已经见怪不怪了，最多就是说一句：牛逼！
但是，一旦价格下跌，就会是哀鸿遍野，要死不活。
就比如去年的这个降价幅度，放在过往的上涨行情中，简直不算什么。
先看一个数据：
2009年房价上涨了23.2%；2016年房价上涨了10%；2018年房价上涨了10.5%；
看到这个数据，或许很多人才会恍然大悟：
与其担心你买的房子跌了，倒不如担心你看中却没买的房子，这一轮周期之后，到底还会涨多少。
说这些话的意思并不是为了劝大家去买房，而是为了让朋友们明白，2023年这一波，或许是大多数人能够赶得上的最后一波楼市红利了。
越往后，价格越高，资格越紧，好房子和大多数人的关系越弱。
打个比方，目前北上广深的均价在6-7万/平米，这一轮行情，按照10%的房价涨幅来看，100平米的房子就会贵出60-70万的总价。
等到下个周期，大多数人担心的并不是买不买，而是惋惜曾经那些看不上的房子已经再也买不起了。
经过一轮大范围的价格回调和政策松动，2023年将会是房地产这个游戏，对于大多数普通人最为公平的时刻。
目前，四大一线城市和一些强二线城市，都在逐渐收紧落户政策，这也意味着未来这些城市的买房资格门槛也会越来越高。
现实有时候就是很戏剧化，有些人是真的买不起，有些人却是“不配”买。
——资格一旦收紧，有钱也买不到好城市的房子。
风口一过，除了买不起，买不到，也将是很多价值城市，对于大多数等等党最后的惩戒。
未来，在资格和价格的双重压力之下，大多数人将会被房地产这个游戏淘汰。
或者说，未来价值城市好房子的入场券，真正只会属于少数人。
2023年，或许真的是大多数人能赶得上的最后一波楼市红利了。
看懂的人，已经早已开始准备。
当然，必须要提醒一句：
2023年，并不意味着所有的城市都有房地产上涨的红利，城市能级有差异，房产未来的升值潜力也会有不小的差异，要想弄清楚楼市的行情走势，和拿捏住最有潜力的城市，还是需要对明年的宏观情况有个全局的了解。
前面说了，2023年这个时间节点很公平。
如果你问：什么叫做公平？
资格松绑，利率倾斜，房价回调，政策扶持。。。
如果上面这些都不算，我真的想不到一旦未来政策收紧，当一大波人因为资格和资金被挡在外面时，大家会不会觉得2023年没有好好珍惜？
疫情终结，万象更新，2023年自开年，势必就是楼市重新热闹的一年。
在大多数人公平参与游戏之下，这个时间点，将有两个最正确的选择：
刚需上车和改善置换；
请务必记住：
2023年将是过去3年和未来3年，楼市对刚需最为友好的一年。
最起码我们肉眼可见的，不少城市利率下降，月供减少，首付降低，这些绝对是扶持刚需上车的利好。
对于改善来说，卖旧换新，卖小换大，绝对是最正确的选择。
未来改善板块的房子，由于地段和产品品质，将是楼市价值最坚挺的一类房产。
所以，不论你是刚需还是改善，今年如果手头资金流充裕，又有上车打算，是可以筛选配置一下房产资产的。
但是如今楼市分化加剧，不论是城市潜力，还是房产品质，未来都将会是影响房价潜力的重要因素，所以买房一定要注意筛选。